Проблемы современной архитектуры

метки: Архитектура, Россия, Градостроительный, Правило, Земельный, Участок, Территория, Развитие

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт архитектуры и дизайна

Кафедра архитектуры и дизайна

Реферат «Проблемы современной архитектуры»

Дисциплина «Проблемы современного искусства, архитектуры, градостроительства и дизайна»

Выполнила: Руденко О.В

группа А09-1

Проверил: Крылов В.В.

Тюмень, 2014г

Русские исторические города представляют собой архитектурно-художественные образования, складывавшиеся в течение многих веков и получившие многослойные напластования различных эпох. Любая планировочная структура, любой объект старины, отдельная усадьба или здание в историческом городе имеют самостоятельную ценность, так как отражают стилевые и композиционные особенности архитектуры соответствующего исторического периода, кроме того, их совокупность определяет художественную ценность старого города в целом.

Основные принципы построения планировочных структур древнерусских городов и городов Х-ХХ вв. во многом уже исследованы. Изучены они по сохранившимся архитектурным и археологическим памятникам, а также по летописям, гравюрным изображениям и другим документам. Общим и характерным для русских исторических городов была необыкновенная продуманность месторасположения поселений. Города располагались в тесной связи с природным окружением, как правило, вблизи или на берегах рек и водоемов, в большинстве случаев на холмистой местности с использованием всхолмлений и оврагов. Известно, что реки в древности служили транспортными путями, средством общения, торговли и обмена.

Поселения, созданные в устьях рек, на возвышенных холмах, первоначально обносились деревянными укреплениями городьбой с деревянными башнями и получали название города. Со временем в некоторых наиболее важных городах деревянные укрепления заменялись каменными.

В архитектурном построении формировавшихся таким образом крепостей можно проследить следующие довольно четкие закономерности.

Центральное место занимают культовые сооружения -собор или соборы, выделяющиеся сложностью и своеобразием художественных форм. Здесь же на центральной площади часто возникала звонница, или колокольня, служившая основным высотным акцентом в окружающей застройке.

Княжеские и воеводские дворы, архиерейские палаты, дворы знати со сложными и разнообразными формами построек дополняли ансамбль. В кремле же располагалась часть домов дворян и торговцев, решенных, как правило, в более простых архитектурных формах, а также маленькие, скромные осадные дворы посадского населения. И, наконец, разновеликую систему кремлевских построек окружали крепостные стены с угловыми и промежуточными башнями. Военное назначение стен и башен определяло их архитектурное решение, предусматривавшее устройство бойниц для ближнего, среднего и дальнего боя. Внутрикремлевские улицы и башенные ворота были ориентированы на направления дорог., по которым осуществлялись торговые связи с соседними городами.

Архитектура города Томска

... архитектурными памятниками города Томска. Для получения информации о архитектуре старого Томска я использовала следующие источники: 1) http//:memorials.lib.tomsk.ru - памятники Томска 2) http//:oldTomsk.narod.ru/ - улицы старого Томска ... деревянный дом выходит торцом на красную линию улицы, а боковым фасадом вытянут вглубь двора. ... формах для томского каменного зодчества общественных зданий рубежа 19- ...

Вокруг кремля размещались посады и слободы, представлявшие собой главным образом поселения ремесленного и торгового люда. Часто отдельным слободам и участкам древних городов присваивались названия, связанные с ремесленным производством в них — гончарная, кузнечная слободы, или с их географическим положением на местности — заречная часть, заостровье, верхний и нижний посад и т. д. Посады, как и крепости, были тесно связаны с природным ландшафтом. Улицы посадов шли прежде всего вдоль рек и ручьев, по бровкам и гребням холмов. Следуя характеру рельефа, они приобретали живописное очертание трассы.

Застройка посадов была достаточно разнообразна, складываясь из домов ргзличных по зажиточности людей. Среди жилой застройки возвышались сложные силуэты приходских церквей. Церкеи, располагаясь на криволинейных по трассе улицах, замыкали перспективу отдельных ее отрезков, так что при движении перед зрителем с каждым поворотом улицы открывались новые картины с новыми ргитектурными доминантами.

В крупных городах часть посада, расположенная вблизи кремля, обносилась вторым рядом стен, внутри которых сосредоточивалась более богатая застройка. Структура города приобретала дополнительную сложность, а его архитектуре — особую выразительность.

Большую роль в городах играли монастырские комплексы. Они определяли направление отдельных улиц посада, располагались у крепостных стен, укрепляя их обороноспособность и создавая яркие архитектурные ансамбли. Часто монастыри выполняли роль сторожей на ближних и дальних подступах к городу. Так, например, в Москве центральное место занимал Кремль, и уже к середине Х в. было подчеркнуто его административное значение и усилена оборона ближайшей, северной цепью монастырей, в которую вошли Сретенский, Рождественский и Высоко-Петровский монастыри. Далее круг оборонительных сооружений переходил к Новоспасскому, Симонову, Данилову, Донскому и другим монастырям южной линии укрепления.

Формирование монастырских комплексов в ненаселенных местах часто способствовало образованию и развитию новых городов. Такие монастыри окружались высокими стенами и приобретали военно-оборонительные функции, становились укрепленными форпостами Русского государства. Монастыри-крепости были, в частности, в Подмосковье, где они входили в систему крепостей, расположенных в 60-километровой зоне от столицы: Троице-Сергиев монастырь, монастыри Дмитрова, Звенигорода и др.

Далее система оборонительных сооружений переходила в 100- 150-километровую зону, где были возведены Александровская слобода. Иосифо-Волоколамский монастырь. Коломенский и Зарайский кремли.

Многие черты облика древних городов можно восстановить по сообщениям летописей и писцовых книг, по чертежам и рисункам современников. По этим рисункам и архивным документам можно проследить формирование и развитие характера объемного построения сооружений, силуэта, гармоничности и пропорциональности в древней архитектуре и градостроительстве.

Антони Гауди и архитектура испанского модерна

... сооружениями Гауди имеет простую конструкцию. Несущие стены кирпичные. Балки междуэтажных перекрытий, а также кровля выполнены из дерева. Новшеством для архитектуры ... направлении благодаря двум стволам винтовых лестниц. Коттедж Эль Каприччио — это ярчайшее воплощение основных черт зарождающегося в Испании стиля модерн. ... проекту Гауди. Гауди занимался этим проектом по заказу каталонских коммерсантов. ...

Углубление социальных противоречий западноевропейского общества в начале века, возможно, наиболее отчетливо сказалось в архитектуре. Стихийный рост городов, численности населения, занятого в промышленном производстве, и несоответствие этому темпов жилищного строительства повлекли за собой переуплотнение застройки, повышение этажности, неизбежное уничтожение зелени. Все это вызвало к жизни массу проблем, которых не знали предыдущие эпохи.

Одно из первых направлений рубежа XIX-XX вв., как говорилось выше,-модерн (Ар Нуво -в Бельгии, Сецессион -в Австрии, Югендстиль -в Германии, Либерти -в Италии и т. д.) коснулся не случайно прежде всего архитектуры и прикладного искусства, т. е. тех видов искусства, которые несут функциональную нагрузку. Для модерна характерно выявление функционально-конструктивной основы здания, подчас вообще отрицательное отношение к классическим традициям ордерной архитектуры, использование пластических возможностей «ковкости» (и отсюда широкое введение кривых линий) металла и особенностей железобетона, применение стекла и майолики. Все это несомненно привело к новому образу зданий, таких, как доходные дома, богатые особняки, банки, театры, вокзалы. Но в модерне было также много стилизаторского декоративизма с обилием кривых линий и нагромождением декоративных элементов, склонности к иррационализму (например, в творчестве Антонио Гауди, иногда доходящего до мистики: собор Ла Саграда Фамилиа, 1883-1926, Барселона).

После Первой мировой войны разрушение структуры старых феодальных городов стало еще более интенсивным. Самым значительным направлением архитектуры западных стран в 20-е годы явился функционализм, выросший из рационального направления модерна и воплощенный в Баухаузе — идеологическом, производственном и учебном центре художественной жизни не только Германии, но и всей Западной Европы; глава и идеолог направления-В. Гроппиус. Первый этап истории Баухауза-высшей школы строительства и художественного конструирования — связан географически с Веймаром (1919-1925), второй-с Дессау (1925-1932).

Классический пример этого направления-здание Баухауза в Дессау (архитектор В. Гропиус, 1925-1926).

Функционализм был противоречивым архитектурным направлением, что нашло выражение во многих его крайностях: в утилитаризме Бруно Таута, в техницизме и рационализме Л. Мис ван дер Роэ. Много способствовал распространению принципов функционализма Шарль Эдуард Жаннере, более известный в истории как Ле Корбюзье (1887-1965), начавший свой творческий путь еще с кубистами, и вместе с Озанфаном, олицетворявший его последний этап — орфизм (см. их совместное сочинение 1918 г. «После кубизма»), один из крупнейших архитекторов XX в., внесший принципиально важные как функциональные, так и формально-эстетические решения, под знаком которых архитектура развивалась в течение десятилетий, а от многого не отказалась и по сей день. Достаточно вспомнить «пять принципов» Ле Корбюзье: дом на столбах, сад на плоской крыше, свободная планировка интерьера, горизонтально-протяженные окна, свободная композиция фасада. Но Корбюзье никогда не абсолютизировал функционализм (в какой-то степени неким промежуточным явлением между модерном и функционализмом явился стиль, который выразился более всего в оформлении интерьера, в костюме, моде, утвари -«Ар Деко», возникший после выставки «Декоративное искусство» в Париже в 1925 г. смесь неоклассицизма, модерна, отголосков дягилевских «Русских сезонов», экзотики Востока — при превалировании прямых линий и жесткой конструкции функционализма Баухауза).

Архитектура ХХ века. Основные направления

... города, обратились к деревне. Это направление чем-то схоже с вернакулярной архитектурой. Вернакулярная архитектура – в переводе означает «рабский квартал на ... грубые, крошащиеся поверхности, использование сломанных буквально традиционных архитектурных элементов. К последователям деконструктивизма относится Питер Айзенман ... окружности. Архитектура пост-модерна зарождается в США в 60-е годы ХХ века и ...

Современная архитектура многим обязана именно функционализму 20-х годов: новыми типами домов (галерейные, коридорного типа, дома с двухэтажными квартирами), плоскими покрытиями, удачным решением экономичных квартир со встроенным оборудованием, рациональным планированием интерьера (введение передвижных перегородок, звукоизоляция и пр.).

Принципы функционализма, оказавшего решающее воздействие на все последующее развитие современной архитектуры, были таковы, что их можно было использовать применительно к национальным особенностям разных стран (многоэтажная застройка только в городских районах с высокой плотностью населения и сохранение коттеджей на окраинах — в Англии; самые высокие жилые здания — в предместьях Парижа или Берлина).

Наряду с функционализмом в 20-е годы существовали такие направления, как архитектурный экспрессионизм (Э. Мендельсон), национальный романтизм (П. Крамер, Ф. Хёгер) и другие, но их влияние на дальнейшее развитие архитектуры незначительно.

В 20-30-е годы сложились две противоположные теории строительства — урбанистическая и дезурбанистическая. Создатель и сторонник первой Ле Корбюзье в осеннем Салоне 1922 г. в Париже представил диораму «Современный город на 3 млн. жителей», а в 1925 г.-проект реконструкции центра Парижа (так называемый «План Вуазен»), превращавший столицу Франции в комбинацию небоскребов в сочетании со свободными пространствами зелени и сложной сетью транспортных артерий. В этих планах была выражена идея города будущего, ничего общего не имеющего со сложившимися преимущественно в средние века европейскими городами.

Дезурбанисты шли от теории Э. Хоуарда, выдвинутой им еще в 1898 г. в ставшей всемирно известной книге «Завтра»,- от его идеи строительства небольших городов-садов со свободной планировкой, общественным парком в центре города и размещенными в зелени административными и культурного назначения зданиями, с жилыми домами индивидуального плана, с не подлежащим застройке кольцом сельскохозяйственных территорий вокруг города-сада.

Подобные города с населением не более 32 тыс. человек должны были образовывать группы вокруг большого города (но не более 60 тыс. человек).

Эти «ситэ-жарден» мыслились как самостоятельные промышленные рабочие поселки или как большие жилые комплексы в предместьях больших городов. Примером может служить комплекс Ла Мюетт в Дранси под Парижем (архитекторы Эжен Бодуэн и Марсель Лодса, 1930-1934).

Идея городов-садов была особенно близка английским архитекторам (учитывая английский вкус, приверженность англичан к отдельным коттеджам, к непременному саду при жилье).

Но город-сад на практике превращался либо в город-спальню, либо в роскошные виллы богатых людей. Родились и крайности теории. Так, немецкий архитектор Б. Таут в книге «Распад городов» отрицает города вообще, предлагая взамен поселки в 500-600 человек под лозунгом «земля-хорошая квартира». В 1930 г. в работе «Исчезающий город» американский архитектор Ф. Л. Райт выдвинул проект идеального поселения, где на каждую семью приходится акр земли, главным занятием людей становится земледелие, а общаются они между собой благодаря автомобилю. Город как таковой вообще не нужен, ибо современная техника дает в распоряжение людей скоростной транспорт, а дома у каждого есть телевизор (теория американского архитектора В. Гоэна).

Курсовая работа архитектура пгс

... чертеж) 102. Двухэтажный коттедж с подвалом - полный курсовой проект (ПЗ 72 стр, 5 чертежей) 103. Десяти ... отдельно стоящая) 76. Аптека 77. Аптека 78. Архитектура ресторанного комплекса 79. Архитектурная часть отдельно ... производственной базы на 100 спецмашин по уборке городов 92. Гостевой дом (2 варианта) 93. ... 3эт - чертежи АС 60. Автовокзал КП (ПГС) 61. Автовокзал на 25 пассажиров 62. Автомобильная ...

Так, в XX в. одновременно началось, с одной стороны, прославление механизированного стандарта быта, а с другой — борьба с ним.

На протяжении последующих десятилетий обе теории варьируются и, несмотря на противоположность, в чем-то переплетаются. От дезурбанистических проектов идет, например, идея разобщения пешеходных и транспортных потоков, ставшая важнейшим принципом современного градостроительства. Еще в 1944 г. первым примером решения проблемы разуплотнения больших городов благодаря городам-спутникам послужил проект «Большого Лондона». Проект восьми таких городов в радиусе 30-50 км от Лондона принадлежит английскому архитектору Патрику Аберкромби. Позднее появились «Большой Париж», «Большой Нью-Йорк» и т. д. Старые города развивались от центра к периферии с постепенным снижением плотности населения к окраине. Теперь все чаще в центре города остается лишь административный узел.

Территориальное планирование по районам, освоение больших пустых территорий для городов-спутников вызывает к жизни множество новых проблем: сохранение природных богатств, выбор прокладки трасс и др.

В 30-40-х годах и в Англии, единственной стране, сохранявшей в архитектуре исторические стили (неоготику, неоклассику и пр.), побеждает функционализм континентальной Европы. Большое значение имел тот факт, что в Англии в это время живут бежавшие из нацистской Германии выдающиеся представители этого направления В. Гроппиус и Э. Мендельсон (объявленный «большевистским» Баухауз был закрыт в 1933 г.).

Верные национальным традициям, английские архитекторы умело сочетали этот принцип и новаторство даже в таком международном стиле, как функционализм. Так, шекспировский Мемориальный театр в Стрэдфорде на Айвоне (архитектор Элизабет Скотт, 1932), облицованный кирпичом разных цветовых градаций и отделанный в интерьере разными породами дерева, при общей композиции объемов, характерной для архитектуры функционализма, имеет романтический и поэтический облик, свободный от всякой стилизации и органичный английскому зодчеству.

В межвоенный период для архитектуры всей Европы характерно применение металлических и железобетонных каркасов, строительство жилых домов из сборных железобетонных панелей. Поиск новых форм в связи с новыми конструктивными системами часто приводил к преувеличению роли техники, фетишизации технической проблемы. Интернациональному стилю конструктивизма и функционализма Корбюзье и Мис ван дер Роэ (с «легкой руки» которого весь мир наводнен зданиями с навесными стеклянными стенами и плоскими крышами типа отелей «Хилтон») как бы противостоит «органическая архитектура» Ф.-Л. Райта с ее акцентом на уникальность, неповторимость архитектурного образа, сообразованность со вкусом заказчика, а, главное, с идеей проникновения здания в природу, в пейзаж (или, наоборот, пейзажа в здание. См. знаменитое творение Райта «Дом у водопада», или «Дом-водопад» в Пенсильвании).

Экологические проблемы московского и подмосковного регионов

... лаборатория, занимающаяся исследованиями в области ядерной промышленности. Экология Подмосковья. Самые загрязнённые города: ь Электросталь - самый грязный город Подмосковья. Здесь на улицах Поселковая и Мичурина ... сотни дорогостоящих проектов по охране природы. Московский регион, как часть мирового экономического пространства, в этом плане не является исключением. Проблемы неблагополучия природы ...

Во имя «идеи непрерывности» Райт призывал к отказу от ордерных принципов: от пилястр, колонн, балок, карнизов, антаблементов. Иногда здание стилизуется под природные формы: дерево, пчелиный улей и т. д., ибо, по мысли сторонников «органической архитектуры», «биологичность» придает живописность, романтизм архитектурному образу.

После Второй мировой войны проблемы градостроительной практики при всей ее масштабности и именно в силу этого не уменьшились, а увеличились. В осуществлении больших и интересных градостроительных проектов определенной преградой является частная собственность на землю. Не случайно исследователями было справедливо подмечено, что подобные проекты были воплощены на территории городов, почти совершенно разрушенных войной, как, например, в английском городе Ковентри.

Развитие техники в середине и особенно во второй половине XX в. предоставило архитекторам необычайное разнообразие практических возможностей и художественных приемов. Пространственные железобетонные конструкции используются как кривые (параболы, эллипсы, «висячая седловидная форма» и пр.), создающие новый эстетический образ. Качества «предварительно напряженного» бетона позволяют увеличивать пролеты перекрытий, что с особым успехом применяется при строительстве мостов, художественный образ которых в последние десятилетия наиболее ярко отражает эстетику инженерных сооружений. Сочетание логического и художественного мышления, рационализма и образности, возможно, нигде так не проявляется, как в транспортных сооружениях (развязки больших городов, эстакады, многоярусные гаражи и т. п.), хотя именно транспортная проблема в современных городах является и наиболее сложной, и во многом нерешенной.

Создание гигантских новых городов (правда, не в Европе, а в основном в Латинской Америке, например Сан-Паулу или Бразилиа в Бразилии) — свидетельство высокой профессиональной культуры, художественного мастерства в решении объемно-пространственной застройки. Оно вызвало к жизни такие проблемы, как соотношение вертикалей (высотных) и горизонталей (протяженных домов); соотношение зданий с зелеными массивами; проблемы использования материалов разных фактур и качества: от облегченных, вроде алюминия и разных пластических масс, пленочных синтетических материалов, до испытанного веками дерева; наконец, проблемы полихромии, особенно важные при стандартизации современного

В современной архитектуре нет какого-либо одного ведущего направления. Как и у живописцев, скульпторов, графиков современности, в творчестве архитекторов сосуществуют и борются тенденции новаторские и консервативные. Наиболее распространенным типом построек общественного назначения в Западной Европе являются те (идущие от техницизма Л. Мис ван дер Роэ), художественный образ которых можно было бы определить как «стеклянный параллелепипед»: прямоугольный металлический каркас с навесными стеклянными стенами-ограждениями, не являющимися несущими опорами (контора фирмы Тиссен в Дюссельдорфе, архитекторы Г. Хентрик и Г. Петшнигг, 1957-1960).

В Германии наблюдается соединение функционализма с экспрессионизмом и органической архитектурой Ф. Л. Райта. Так работает в основном Ганс Шарун (Шароун).

Объединение русских земель и образование Московского государства (ХIII-ХVI века)

... для дальнейшего развития производительных сил, экономического и культурного развития страны, международного авторитета Русского государства. 1. Возвышение Москвы как центра объединения русских земель (от Ивана Калиты до Дмитрия Донского) ... тот время было очень важно. Теперь митрополиты жили в основном в Москве, и город обрел значение церковного центра Руси. В отношениях с Ордой Калита продолжал ...

В последние годы жизни искания Шаруна сосредоточены были в основном на трех архитектурных типах: жилой дом (жилой квартал), школа и театр, вернее, театрально-концертное здание, ибо, по мнению мастера, именно эти три типа оказывают наибольшее влияние на духовную жизнь людей. В 1956-1960 гг. в одном из кварталов Штутгарта по его проекту построены два жилых дома («Ромео» и «Джульетта»).

Сложно решены пространственные связи квартир между собою (на одном этаже их планировка нигде не повторяется, широко применяется неправильной формы комната), а также двух домов друг с другом и с ландшафтом. По собственному определению автора, в задачу входило «дать простор импровизации… предоставить свободу выбора». В здании Берлинской филармонии Шарун спроектировал зал на 2200 мест так, что оркестр помещается в центре зала, зрители из любой точки зала видят, сидящих напротив и оркестр, что делает их не только слушателями, но и соучастниками концерта; по выражению одного исследователя, создается полное впечатление, что находишься внутри оркестра.

Современные архитекторы работают как над решением образа отдельного здания, так и города в целом. Разочарования в возможностях улучшить сложившийся облик города породили много интересных идей новых городов: параллельных (рядом с Парижем — новый Париж, новый Рим, новый Лондон и т. д.; французский проект), надводных (японский проект), мостовых (на мостах над водой, американский проект), «динамического города» («диаполис» греческого архитектора К. Доксиадиса).

Особый тип зданий представляют городские особняки и виллы, в строительстве которых принимают участие, как правило, самые крупные современные зодчие. Благодаря неограниченным материальным возможностям здесь воплощаются идеи вписанности здания в пейзаж, на самом высоком техническом уровне решаются проблемы комфорта (автоматика, акустика, светотехника, радиоэлектроника и пр.).

В последние годы значительно меньше внимания стало уделяться проблеме массового жилища, квартире многоэтажного дома, проекту квартала, целого поселения в сравнении с решением образа уникального здания. Это следствие разочарования многих молодых архитекторов в «переустройстве общества архитектурою». От органической архитектуры Райта, проповедующей, как уже говорилось, связь с природой, обращение к человеческой индивидуальности («в мире должно быть столько типов зданий, сколько индивидуумов»), отталкивается архитектура, противостоящая нивелирующей стандартизации жизни, но в условиях современного общества доступная только определенным социальным слоям.

Современная архитектура в своих поисках опирается на многие принципиальные решения функционализма, а также органической архитектуры. Так, в одной из последних работ Ле Корбюзье исследователи справедливо видят стремление сблизить и объединить сильные стороны как функционализма, так и органической архитектуры. Из этого сплава Ле Корбюзье сумел создать совершенно самостоятельный образ, противопоставив школе Миса не только иные принципы, но и иные формы (прежде всего вместо металлостеклянных призм тяжелую пластику железобетона).

Первый шаг был сделан давно в жилом доме, исполненном Корбюзье в Марселе, второй — в капелле Нотр-Дам дю О в Роншане. Корбюзье дал толчок принципиально важным для дальнейшего развития поискам, необычайно обогатившим современную архитектуру. Примером может служить творчество финского архитектора А. Аалто, американского Ээро Сааринена. В практику 50-60-х годов прочно вошли «висячие покрытия», «своды-оболочки», резко изменившие представление архитекторов об объеме и пространстве и расширившие их творческие возможности. Соотношение функционального и художественного находит выражение в общественных сооружениях. Стало правилом использовать спортивные постройки как универсальные трансформирующиеся залы. Постоянно идут поиски наиболее экономичной и удобной, но и художественно выразительной формы и образа вокзала. Так, «идея полета» — не грубая аналогия с реальной птицей, а лишь ассоциация с ней, «волнующее ощущение путешествия», как определил свое решение сам автор, выражены в проекте аэровокзала около Нью-Йорка, исполненном Ээро Саариненом в 1958 г. (проект осуществлен уже после смерти зодчего).

Земельно-имущественные отношения

... кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам. Статья 2. Отношения, регулируемые законодательством ... акты, регулирующие имущественные отношения, изменчивы. Это связано с постоянным изменением рыночных отношений. Необходимость поддержки ... распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков и иного федерального имущества. Д) ...

В здании нет ни одной строго геометрической формы, не говоря уже об окружности или прямом угле. Сааринен стремился к созданию пластической формы, «в которой обеспечена непрерывность всех архитектурных элементов». Своим ясно выраженным художественным обликом здание как бы психологически подготавливает людей к полету.

Демократическое гражданское общество не может успешно развиваться в отсутствие правовой культуры своих граждан, а также в условиях противоречивого и недостаточного федерального законодательства, даже с учетом сверхожидаемых темпов роста большой экономики. Право на благоприятную среду жизни и деятельности в нашей стране гарантировано гражданам России Конституцией. Кто же выступает гарантом названного права от имени государства? В современной ситуации, в большей мере, этим гарантом должны выступать муниципалитеты. В качестве обеспечения правовых гарантий в арсенале муниципальных властей должны быть необходимые правовые акты, соответствующие нормам федерального законодательства. Фактически, реформирование градостроительной деятельности проявило себя в начале девяностых годов, в период зарождения большой земельной реформы. Уже на первых этапах ее развития градостроительство сотряслось от мощи ее воздействия.

Во-первых, началось разгосударствление собственности. Из целостного и неделимого национального богатства, государственной территории, повсеместно начали выстригать зачастую нелепого очертания вещи, именно вещи, под названием «земельные участки», которые должны быть запущены в гражданский оборот и влиять положительно на развитие рыночных отношений в стране.

Во-вторых, полномочия по формированию земельных участков были изъяты у органов архитектуры и градостроительства (они в дореформенный период занимались подготовкой отводов земельных участков под эстроительство, а также исполняли все необходимые действия, связанные с управлением земельными ресурсами) и переданы вновь сформированным земельным комитетам, штат которых был укомплектован в основном из специалистов-землеустроителей, имеющих, в большинстве своем, опыт аграрного землеустройства.

В рамках земельной реформы за десять-двенадцать лет были проведены несколько серьезных мероприятий в особо крупных государственных масштабах, преследуя главную цель — создание государственного земельного кадастра, обеспечивающего вовлечение максимального количества земельных участков в гражданский оборот и создание системы платного землепользования, что, в свою очередь, должно было развить рыночные отношения и сформировать единое экономическое пространство в стране.

Понятие нормы права

... Норма права -- общеобязательное правило поведения. Оно имеет значение не для отдельного индивида, а для всех входящих в состав данной категории людей (общества в целом) как возможных (или реальных) ... с собственными интересами обратное воздействие на эти отношения. Это воздействие государство оказывает, прежде всего, тем, что указывает в правовой норме на обстоятельства, при которых она используется, ...

Мероприятие первое заключалось в сплошной инвентаризации земель. Тысячи малообученных специалистов различных профессий (это было время всеобщей безработицы, никому не были нужны инженерно-технические работники, в том числе и градостроительные проектировщики) единовременно по всей стране занялись сбором деклараций с организаций и граждан, добровольно признающих себя землепользователями. Декларации оформлялись по установленному образцу и формализовали просьбу землепользователя о предоставлении ему в постоянное бессрочное пользование либо в аренду фактически занимаемого земельного участка. Там, где фактическое землепользование подтверждалось наличием ограждения, по его границам на имеющейся топографической съемке (какая уж была) очерчивались границы формируемого земельного участка, правильность которых закреплялась подписями землепользователя и соседей, правообладателей соседних зданий и сооружений, и естественно землепользователей соответствующих, формируемых аналогичным образом, земельных участков, В тех случаях, когда ощутимых, видимых границ обнаружить не удавалось (например, многоэтажная жилая и общественно-деловая застройка), специалисты по инвентаризации земель, которые имели слабое представление о нормах земли для обеспечения функционирования объекта, совместно с обладателями строений очерчивали границы будущего земельного участка, как им казалось правильным образом. Часто приходилось прибегать к услугам дворников, потому, что именно они лучше знали, какая территория за каким зданием закреплена, так как для их деятельности на местности были определены ориентиры. Конечно, эти границы во многих случаях совсем не соответствовали никаким нормам, и никому почти не приходила в голову мысль об учете красных линий, которые уже конечно были (причем в координатах!) и хранились в секретных отделах органов архитектуры и градостроительства. Красные линии и в советские времена выполняли очень важную роль, они формировали улично-до- рожную сеть и определялись профилями улиц и дорог соответствующих категорий. Но, у специалистов не было ни полномочий по согласованию границ формируемых земельных участков с муниципальными органами, ни знаний о важности красных линий, ни доступа к секретным сведениям. Тысячи тысяч земельных участков было сформировано и поставлено на государственный кадастровый учет. Главная задача первого этапа земельной реформы была выполнена. Конечно, не в полной мере и не совсем в установленные сроки. Но, как говорят, не ошибается тот, кто ничего не делает. Главной ошибкой выполнения комплекса работ по инвентаризации земельных участков было отсутствие целей в названии работы, так как целью не может быть просто пересчет объектов. Целью должно быть формирование, создание объектов недвижимости из совокупного общественного достояния — земель городов и иных поселений. Добиться цели можно было путем удорожания работ на 10-15 %, не более, а вот эффектов можно было добиться намного больше. В состав работ нужно было включить разработку проектов красных линий (в то время на застроенных территориях допускалась разработка проекта красных линий в качестве самостоятельного проекта) и проектов межевания, в результате чего осуществлялось бы формирование не только фактически существующих объектов, но формировались бы вновь выявленные земельные участки в целях предоставления гражданам и юридическим лицам для нового строительства в соответствии с градостроительными требованиями к использованию этих земельных участков. Эффект от применения такого подхода превысил бы затраты в несколько раз.

Вторым нашествием земельной реформы было проведение массовой государственной кадастровой оценки земель. Мы будем говорить здесь только о землях поселений, к которым относились в те не далекие времена территории городов и других поселений в границах городских и поселковых черт. Территории городов включали в себя селитебные и промышленные зоны и, так называемые, пригородные зоны. Для тех, кто не знаком с такими уже историческими понятиями, объясню описываемую ситуацию. Пригородные зоны — это нечто среднее между современными границами населенных пунктов и границами муниципальных образований, имеющих статус городского округа, городского или сельского поселения.

Правительством была поставлена задача в кратчайшие сроки (кажется, они не превышали двух лет) провести кадастровую оценку всех земель поселений нашей необъятной Родины. Для этих целей была разработана и утверждена единая методика и создано специальное программное обеспечение. Работа опять выполнялась неспециалистами, потому что, чтобы стать специалистами в области оценки земли (стоимость которой, теперь-то, это уже известно многим, включает в себя не только стоимость «кирпичей», но и так называемую стоимость места, которая определяется ее градостроительной ценностью), нужно много учиться. Здесь же (следует отдать должное высокой организации процесса!) была разработана и утверждена специальная учебная программа, обеспечивающая «полноценное» обучение любого человека с любым базовым средним или высшим образованием в кратчайшие сроки. По итогам двухнедельной учебы специалистам выдавались сертификаты, дающие право на выполнение работ по массовой государственной кадастровой оценке земель поселений на территории страны. Двух сертифицированных специалистов на предприятии было достаточно, чтобы предприятие имело право получить заказ на выполнение названных работ. Все бы ничего, если бы методика не была так несовершенна! Абсолютно все поселения, от мала до велика, независимо от географического положения, миссии поселения и уровня развития инфраструктуры, оценивались по одинаковым четырнадцати видам функционального использования земель. Оценка проходила по одним и тем же правилам и критериям. На все вопросы нужно было отвечать просто и ясно — да или нет. Это, например, касается уровня развития инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства или обеспеченности социальными объектами.

Кроме названных, грубейшей ошибкой методики кадастровой оценки земель поселений (а она проводится и в настоящее время с небольшими изменениями для земель населенных пунктов), на авторский взгляд, является обязательность полного соответствия границ оценочных зон границам кадастровых кварталов. Известно, что сравнительно оценивать разные предметы можно лишь выявляя равные (сравнимые) признаки, значит оцениваемые предметы должны быть хотя бы однородны по существу, внутри себя. То есть, территория оцениваемой зоны должна обладать признаками однородности в части функционального использования, качества инженерной и транспортной инфраструктуры, социального обеспечения и благоустройства. Кроме того, территории должны быть соразмерны но плотности застройки в пределах оценочной зоны. Действующее же кадастровое деление в большинстве российских городов не учитывает названных признаков, границы кадастровых кварталов могут объединять совершенно разнохарактерные территории. В результате, налоги на землю за использование земельных участков с одинаковой градостроительной ценностью (но расположенных в разных кадастровых кварталах, например, соседних) могут отличаться в десятки раз. И наоборот, при абсолютно разных качественных характеристиках объектов, размер налоговых платежей может быть одинаковым по результатам кадастровой оценки.

Работа была выполнена, как всегда не в полной мере, но, как говорят в очередной раз, не ошибается тот, кто ничего не делает. А градостроительное сообщество и в то время не ошибалось, оно не делало ничего, оно огорчалось, понимая, что градостроительные ошибки наносят непоправимый вред будущим поколениям.

Между тем, на государственном уровне уже произошли судьбоносные изменения. Был принят первый Градостроительный кодекс Российской Федерации, который дал определение градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность (далее также — градостроительство) — деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

К сожалению, градостроительное законодательство жило своей жизнью, оно не зависело ни от чего (никакой обязательности исполнения градостроительных требований и норм не было установлено), от него тоже ничто не зависело, в том числе и кадастровая оценка.

Третьим знаковым событием земельной реформы можно обозначить мероприятие по разграничению государственной собственности на землю. Для обеспечения правового механизма действий был принят специальный Федеральный Закон «О разграничении государственной собственности на землю» (ФЗ N° 101 от 17 июля 2001 года), В соответствии с законом все земли подлежали отнесению к: федеральной государственной собственности; региональной государственной собственности; муниципальной собственности; частной собственности; собственности общественных объединений и организаций.

Главное, нужно было разделить все национальное богатство, по большому счету на три части, но не поровну, а по справедливости, как часто шутили те, кто этим разделом занимался. Справедливость была сформулирована в виде критериев отнесения земельного участка к тому или иному виду собственности. К федеральной собственности следовало относить все земли занятые стратегическими, в том числе военными объектами, а также земельные участки, на которых расположены (или располагались ранее приватизированные) объекты федеральной собственности. Аналогично следовало относить земельные участки к собственности регионов. Ну, а все, что осталось, предназначалось для включения в муниципальную собственность.

По закону права владения и распоряжения после государственной регистрации права собственности переходили законному владельцу: Российской Федерации; субъекту Российской Федерации; муниципальному образованию.

Анализируя это действие по прошествии некоторого времени (закон в настоящее время отменен), создается впечатление, что задумано было грамотно. Результат действительно мог оказать положительное влияние на развитие партнерских отношений между уровнями власти, а главное между Властью и Бизнесом, между Властью и Гражданином. Но, все это могло бы произойти, если бы правильно были сформированы земельные участки, если их стоимость была бы правильной и если бы процессы приватизации и изменение назначения «разгосударствленных» имущественных комплексов тоже происходили правильно. Коротко напомню основные ошибки (не касаясь вопросов финансов и экономики) «разгосударствления». После приватизации предприятие объявлялось банкротом и переходило в так называемое арбитражное управление. Комплекс продавался с молотка, по частям. Например, крупнейшее автотранспортное предприятие, недвижимость которого состояла из многих гаражей, производственно-ремонтных цехов, складов, административных и вспомогательных построек было продано примерно пятнадцати частным предпринимателям, каждый из которых занимался своей предпринимательской деятельностью. Бизнесы предпринимателей в большинстве своем оказались просто несовместимы друг с другом. Это производство пельменей, предприятия по производству пластиковых упаковок, типография, автомойка, склад медикаментов и так далее. Думаю, читателю хватит фантазии представить, с какими возможными и не возможными трудностями встретились честные частные предприниматели (являющиеся добросовестными собственниками) при формировании земельных участков под свою недвижимость и получении прав на реконструкцию или новое строительство. Работы в этих случаях хватало всем: землеустроителям; чиновникам; представителям органов контроля и надзора; проектировщикам.

Именно так, даже проектировщиков, наконец-то, стали касаться правовые вопросы регулирования земельно-имущественных отношений, В дореформенный период задание на проектирование всегда формулировалось более, чем просто и ясно. До мельчайших подробностей архитектурно-планировочным заданием предъявлялись требования к объекту проектирования, включенном в план строительства Горпланом. В нашем случае собственник, не обладающий специальными знаниями, должен был один на один бороться с государством за право развивать свое дело, которое должен был получить в период приобретения здания.

Почему не всех целей достигла земельная реформа? Почему многие предприниматели не добились процветания своего бизнеса? Почему до сих пор далеко не все земельные участки поставлены на государственный учет? Почему не все правообладатели до сих пор пополняют казну земельными платежами? Почему еще так много — почему?

Мы думаем, что одной из главных (нет, не единственной) причин является разделение, изначально на федеральном уровне, вопросов градостроительства и землеустройства на территориях поселений. Странно, что не пришло никому в голову разделить вопросы архитектурно-строительного проектирования и строительства, хотя связь абсолютно аналогична. Градостроители планируют использование земель на бумаге (теперь, конечно, в компьютере, но суть не меняется), а землеустроители фиксируют эти решения на местности. Точно так, как архитекторы разрабатывают проект здания, а строители возводят это здание на той же местности.

В системе российского права до сих пор нет ясного и четкого законодательного определения двум сферам общественных отношений — земельно-имущественным и градостроительным. От имени государства и муниципалитетов регулированием названных отношений уполномочены заниматься организации различных ведомств, деятельность которых часто не согласована и противоречива, как будто предметами этой деятельности являются обособленные отрасли муниципального хозяйства.

Когда, даже на первый и неискушенный взгляд, сама мысль о противоречиях земельно-имущественных и градостроительных отношений кажется противоестественной. Потому, что относятся они к одной и той же нравственной и социальной категории — это общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами по поводу осуществления деятельности по использованию, созданию, развитию, реконструкции и сохранению отдельных объектов недвижимости и муниципальной территории в целом.

Но это, безусловно, не простые отношения. Они не могут быть отрегулированы ни на «бытовом» уровне, ни на уровне «культуры и добропорядочности» (хотя во многих европейских странах, например в Испании, правильность регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений во многом соблюдается на основе сложившихся деловых обычаев, нарушать которые просто не приходит на ум никому).

Только законодательное обеспечение, включающее в себя правовые, организационные и методические основы, способно навести порядок в процессах развития рынка недвижимости и хитросплетениях структуры российского права.

Градостроительным кодексом РФ 1998 года было дано определение градостроительству как деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Градостроительным кодексом РФ 2004 года обществу предъявлено новое, более лаконичное определение. Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно- строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Смысл, как видно, не изменился. Просто новый кодекс написан на более твердом юридическом языке. Осмыслив определение устойчивого развития территорий, можно сделать вывод о том, что градостроительная деятельность затрагивает комплекс социально значимых вопросов и призвана обеспечить взаимодействие множества специализированных ведомств.

Устойчивое развитие территорий — обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Земельное право является отраслью российского права, представляющей собой систему правовых норм, регулирующих земельные отношения в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, защиты прав граждан и юридических лиц на землю и соблюдения установленного правопорядка в области земельных отношений.

Учитывая, что земля, являясь природным объектом и средством производства, составляет пространственно-территориальный базис и для строительства городов, и для размещения сельскохозяйственных угодий, лесов, морей и гор, а также принимая во внимание существование в системе российского законодательства таких отраслей права, как аграрное, водное, лесное, горное, достаточно логично представить систему земельного права, как совокупность взаимосвязанных между собой земельно-правовых институтов, расположенных в определенной последовательности в зависимости от выполняемой ими роли в регулировании земельных отношений.

Применительно к территориям городов и иных поселений, земельное право обеспечивает рациональное использование и охрану земель как основы жизни и деятельности людей. В то же время, гражданское право призвано обеспечить свободу имущественных прав субъектов градостроительной деятельности. Административное право определяет систему и компетенцию органов власти и местного самоуправления в области регулирования земельно-имущественных отношений и т.д.

Таким образом, авторское видение разрешения проблем заключается в законодательном признании градостроительного права — как комплексного права, регулирующего общественные отношения по поводу использования и развития природных и искусственно созданных объектов на территориях, принадлежащих к землям различного функционального назначения. В условиях существующих противоречий земельного права и «непризнанного» как отрасли права, но действующего в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительного права, наиболее ярко конфликтуют термины «функциональное назначение территорий» и «категории земель». Возникает мысль, основанная на мнении об излишних видах классификации земельных ресурсов, не имеющих различий по смыслам, и, как следствие, предложение по отмене самого понятия «категория земель». Представляется достаточным установление зон различного функционального назначения в составе документов территориального планирования.

Тем более, что за время многолетней реализации земельной реформы, еще никто из известных мне заинтересованных лиц не видел карту с установленными и согласованными границами земель различных категорий ни в одном субъекте нашей Родины (буду рада, если ошибусь).

Причина очень проста, не назначен консолидирующий орган, который бы нес ответственность за урегулирование межведомственных интересов. Кто должен быть уполномочен на деятельность по гармонизации земельных отношений? На наш взгляд, это Министерство регионального развития, по крайней мере, наименование указанного органа полностью соответствует задаче.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРАВО — это комплексное право, строящееся на учете различных причин и доводов при отсутствии их единства, на сплоченности общества и граждан вокруг сильной идеи, это ветвь публичного права, связанная с муниципальным, экологическим, финансовым, налоговым правом. В то же время, оно связано и с частным правом — гражданским, земельным, торговым и т.д.

Градостроительное право — это эмпирическое право, находящееся в постоянном движении и развитии, и может быть подвержено коньюктурным или политическим влияниям. Поэтому оно должно обладать таким процедурным механизмом, который обеспечит принятие наиболее справедливых решений.

Идеально, Градостроительное право — это право гармонии и согласия, возможной «справедливости» в отсутствии «справедливости» идеальной.

Основные источники градостроительного права — Градостроительный кодекс РФ и подзаконные акты федерального уровня; законы и нормативно-правовые акты регионального уровня; правила землепользования и застройки, которые должны разрабатываться на местном уровне. Правила должны стать «ключом» в сложные, и часто непонятные субъектам градостроительной деятельности, лабиринты градостроительной документации, так как содержат выводы, вытекающие из генеральных планов и проектов планировки, которые формулируются в виде текстовой части (основные правила и порядки, регулирующие градостроительные и земельно-имущественные отношения) и графической части (карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты их использования).

Еще более конкретным источником градостроительного права представляется градостроительный план земельного участка.

Признание официального статуса градостроительного права в развитых европейских странах приходится на вторую половину двадцатого столетия и понимается в широком смысле как свод норм, регулирующих использование пространства и его обустройство, а также деятельность структур, которые создаются и используются государствами для обсуждения, согласования или решения вопросов, представляющих общественный интерес в области градостроительства.

Идеологию становления и развития градостроительного права можно сформулировать следующими тезисами.

Градостроительное право — это комплексное право, строящееся на учете различных причин и доводов при отсутствии их единства, на сплоченности общества и граждан вокруг сильной идеи. Это ветвь публичного права, связанная с муниципальным, экологическим, финансовым, налоговым правом. В то же время, оно связано и с частным правом — гражданским, земельным, торговым и т.д.

Градостроительное право — это эмпирическое право, находящееся в постоянном движении и развитии, и может быть подвержено конъюнктурным или политическим влияниям. Поэтому оно должно обладать таким процедурным механизмом, который обеспечит принятие наиболее справедливых решений.

Идеально, Градостроительное право — это право гармонии и согласия, возможной «справедливости» в отсутствии «справедливости» идеальной.

Основные источники градостроительного права — Градостроительный кодекс РФ и подзаконные акты федерального уровня; законы и нормативно-правовые акты регионального уровня; правила землепользования и застройки, которые должны разрабатываться на местном уровне. Правила должны стать «ключом» в сложные, и часто непонятные субъектам градостроительной деятельности, лабиринты градостроительной документации, так как содержат выводы, вытекающие из генеральных планов и проектов планировки, которые формулируются в виде текстовой части (основные правила и порядки, регулирующие градостроительные и земельно-имущественные отношения) и графической части (карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты их использования).

Еще более конкретным источником градостроительного права представляется градостроительный план земельного участка.

Градостроительный план земельного участка играет роль переходного элемента от публичного права к праву частному, т.к. содержит перечень видов разрешенного использования конкретного объекта недвижимости (земельного участка и объектов капитального строительства на нем расположенных), а также ограничения на его использование. Градостроительный план земельного участка — это юридический документ, устанавливающий право на градостроительное использование сформированного объекта недвижимости.

Казалось бы, при наличии Градостроительного кодекса на федеральном уровне, на местном уровне для регулирования градостроительной деятельности достаточно иметь правила землепользования и застройки, а для подготовки исходно-разрешительной документации на строительство и формирование земельных участков достаточно выдать заинтересованному лицу градостроительный план земельного участка.

Такое мнение, к сожалению, не такая уж редкость среди новых руководителей и специалистов администраций муниципальных образований. Это глубокая ошибка, и мы постараемся разрушить миф о легкости принятия градостроительных решений. Вернее, о легкости принятия правильных градостроительных решений, наиболее целесообразных решений, всесторонне учитывающих интересы всех и каждого (населения и граждан).

Приведу широко используемый среди градостроителей пример, иллюстрирующий понятия «сложность» и «простота» в градостроительной документации.

Современный градостроительный проект как современная стиральная машина — сложная внутри (при исполнении), но простая в применении, обеспечивающая отличный результат.

Вспомните старые стиральные машины, с ними было столько хлопот, что многим хорошим хозяйкам казалось, что лучше постирать вручную, не намного сложнее, но в большинстве случаев качественнее.

Так же со старыми генпланами. Многие руководители муниципальных образований просто не видели современных документов.

Проблема взаимопонимания в сферах градостроительной деятельности и управления земельно-имущественным комплексом в России существует с девяностых годов прошлого столетия, с тех давних пор, когда началась земельная реформа. Функции по оформлению землеотводных документов были переданы органами архитектуры и градостроительства вновь созданным земельным комитетам, и началась глобальная инвентаризационно-кадастровая кампания. На протяжении пятнадцати лет градостроительные и земельно-имущественные отношения претерпевают разные периоды, от абсолютного противостояния до временного перемирия, выраженного в насильственном сосуществовании, в то время, когда очевидно, что и те, и другие являются обязательными общественно-деловыми отношениями в процессах, связанных с управлением развитием территорий и защиты прав собственников недвижимости.

В рамках реализации земельной реформы, в 2000 году был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» (ГЗК), регламентирующий создание государственного земельного кадастра как единого государственного информационного ресурса, задачей которого является массовый систематизированный учет всех земельных участков для целей защиты прав собственников недвижимости, налогообложения в связи с установленной платностью землепользования в нашей стране, а также информационного обеспечения органов управления всех уровней легитимными сведениями о земле и недвижимости.

Было принято решение о создании инструмента реализации градостроительной политики — Государственного градостроительного кадастра (ГГК), задачей которого было обеспечение заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях использования территорий и объектов недвижимости в градостроительстве, другой информацией, необходимой для градостроительной, инвестиционной, землеустроительной и иной хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов недвижимости. При этом, создание ГТК регламентировалось Положением о ведении Государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации.

Финансирование создания ГЗК осуществлялось в рамках федеральных целевых программ, а финансирование ГГК было отдано на откуп субъектам РФ и муниципальным образованиям, результатом чего явилась неоднородность развития ГГК в различных регионах России.

С течением времени изменялось, преобразовывалось, совершенствовалось земельное и градостроительное законодательство. В настоящее время взамен ГГК в соответствии с Градостроительным кодексом, принятым в 2004 году, формируются информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) исключительно на уровне муниципальных образований (MP и ГО), создание которых регламентируется постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.2006 № 363.

Градостроительный кодекс РФ определяет информационные системы обеспечения градостроительной деятельности как организованный систематизированный свод документированных сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений. Как видно, современный кодекс существенно ограничил сферу влияния ИСОГД в сравнении с ГГК. Кроме того, ИСОГД создается исключительно на муниципальном уровне и сведения, содержащиеся в системе, не имеют государственного статуса. Сведения ИСОГД включают в себя утвержденную градостроительную документацию, в составе которой устанавливаются функциональные и территориальные зоны, а также зоны с особыми условиями их использования, и, так называемые, «дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках», в состав которых входят градостроительные планы земельных участков.

Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» (24 июля 2007 года N 221-ФЗ) установил правила преобразования государственного земельного кадастра (ГЗК) и государственной системы технического учета объектов капитального строительства в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

При этом, регистрация прав на недвижимость и ее учет последовательно и неуклонно превращаются в целостную систему, с которой сталкивается все возрастающее число граждан и юридических лиц. По мере продолжающегося развития рынка недвижимости значимость этой системы и для отдельных граждан, и для экономики страны в целом также будет возрастать.

Необходимо отметить значительное преобразование процесса формирования земельного участка после вступление в силу (с 1 марта 2008 года) закона о кадастре недвижимости. Теперь подготовка кадастрового плана будет осуществляться в соответствии с градостроительным планом земельного участка, разработанным в составе проекта межевания. Об этом говорится в п. 10 статьи 38 названного закона.

«Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа».

Это значит, что порядок формирования земельных участков на территориях населенных пунктов больше не будет содержать требование о разработке проекта границ земельного участка в рамках территориального землеустройства, которое должно осуществляться, как это и было всегда, в дореформенный период, по отношению к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того, при формировании земельного участка на территориях лесного фонда в качестве исходного документа должны применяться материалы лесоустройства. По отношению же к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения, при формировании земельных участков также необходима разработка документации по планировке, в том числе проект планировки и межевания, а также градостроительный план земельного участка, так как названные земли подлежат градостроительному освоению, по отношению к ним должны устанавливаться территориальные зоны и градостроительные регламенты их использования в составе правил землепользования и застройки межселенных территорий, подлежащих

Но статью 30 Земельного кодекса РФ «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» пока никто не отменил. Для целостного представления, какие процедуры должны быть изменены, приведем выдержки из указанной статьи.

«1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

• Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.
• Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование.
• Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в

проведение работ по формированию земельного участка:

• подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
• государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;
• проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

• подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

• Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в

выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

• проведение работ по формированию земельного участка;
• государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;
• принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса».

При вступлении в силу закона о кадастре недвижимости исчезнет наиболее трудоемкая процедура по подготовке проекта границ земельного участка, а организацию процессов формирования, государственного учета и предоставления земельных участков, а также проектирования и получения разрешения на строительство имеет смысл группировать, тем самым значительно сокращая временные и финансовые ресурсы.

Целостность системы обеспечивается путем проведения последовательных действий по: формированию земельного участка, которому предшествует градостроительное проектирование; кадастровому учету объекта недвижимости; регистрации сделок и прав на недвижимость. Потребителей не очень интересуют внутренние проблемы функционирования и взаимодействия причастных к этим действиям организаций. Для лиц, обращающихся в эти организации, гораздо более важно получить ответы на весьма, казалось бы, простые вопросы. Например, сколько нужно потратить времени и денег, чтобы получить разрешение на строительство, или зарегистрировать, скажем, право собственности на квартиру, отдельно на земельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом.

Современная схема формирования и учета объектов недвижимости может быть представлена следующим образом:

• разработка и утверждение проекта межевания, включающего градостроительные планы земельных участков;
• вынос границ земельного участка и ограничений на его использование на местность, согласование фактических границ с правообладателями соседних участков;
• оформление межевого плана с включением в него сведений о разрешенном использовании земельного участка и постановка объекта на государственный кадастровый учет.

Таким образом, информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) для ГКН — предоставляют информацию в виде извлечения сведений из состава градостроительной документации о границах зон градостроительных ограничений (территориальные зоны из правил землепользования и застройки; зоны с особыми условиями использования территорий и зоны действия публичных сервитутов из документации по планировке; проектные границы земельных участков, планируемых для освоения, в том числе зарезервированных либо подлежащих изъятию в форме градостроительных планов) для учета при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков,

ГКН для ИСОГД — предоставляет информацию о границах земельных участков и ограничениях на их использование, поставленных на государственный кадастровый учет для формирования дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участках.

Современная схема формирования и учета объектов недвижимости может быть представлена следующим образом:

• разработка и утверждение проекта межевания, включающего градостроительные планы земельных участков;
• вынос границ земельного участка и ограничений на его использование на местность, согласование фактических границ с правообладателями соседних участков;
• оформление межевого плана с включением в него сведений разрешенном использований земельного участка постановка объекта на государственный кадастровый учет.

Причем, и те, и другие должны предоставлять данные в соответствии с согласованными техническими требованиям. И для обеспечения взаимосвязанности процессов подготовки градостроительного плана земельного участка и государственного кадастрового учета, необходимо добиться, чтобы эти процессы стали звеньям единой непрерывной цепи, ни в чем друг другу не противоречили, и не пересекались. Поэтому, при подготовке градостроительного плана должна использоваться информация кадастра недвижимости об учтенных ранее соседних участках (в том числе, о границах самого земельного участка и установленных границах территориальных зон и зон с особыми условиями использования), а не-посредственно план (чертеж) земельного участка должен составляться по всем правилам формирования кадастра недвижимости. При осуществлении кадастрового учета этот план с границами земельного участка, градостроительными ограничениями и их координатным описанием должен передаваться в электронном виде службами по ведению ИСОГД в установленном порядке в службу по ведению государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Но, чтобы не сложилось впечатление, что уже не осталось противоречий между градостроительными и земельно-имущественными от-ношениями, чтобы читатель случайно не подумал, что наконец-то ин-формационные системы ИСОГД и ГКН нашли друг друга и счастливо взаимодействуют, рассмотрим положения о составе сведений ГКН о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования. Чтобы разобраться в обозначенной теме, попробуем ответить на несколько вопросов.

С какой целью информация о зонах должна содержаться в кадастре недвижимости?

Из какого документированного источника эта информация должна поступать в

Каковы требования к предоставлению необходимой информации о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования необходимо установить?

Предположим, что зоны отображаются в кадастровых документах. Статья 7 Федерального закона определяет состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости. Приведем перечень для большего понимания полностью.

«1. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства)

кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

• описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного

кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

• площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
• В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:
• ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

• кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее — преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;

• кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;

кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного

кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;

• кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
• адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);
• сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;
• сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
• сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

• категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
• разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
• назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
• назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
• вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

• назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
• количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
• материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее — почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости);

• сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;
• год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
• сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование».

В перечне присутствуют только сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Никакой дополнительной градостроительной информации, кроме границ земельного участка и его разрешенного использования, которые устанавливаются градостроительным планом земельного участка, в списке не значатся. Но, тем не менее, закон вступил в действие 1 марта 2008 года. Правда, существует еще переходный период до 1 января 2010 года. Срок знаковый и в области градостроительного законодательства. До 1 января 2010 года продлен срок принятия документации территориального планирования, эта же дата установлена предельной для утверждения правил землепользования и застройки во всех муниципальных образованиях Российской Федерации.

Статья 46. Обеспечение реализации положений настоящего Федерального закона.

«1. Установить, что до 1 января 2010 года орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан представить в орган кадастрового учета сведения об объектах недвижимости с условными номерами, о зарегистрированных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона действительных правах на объекты недвижимости, об обладателях этих прав, действительных ограничениях (обременениях) вещных прав на объекты недвижимости, о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме внесенных в Единый государственный реестр прав па недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих сведений; федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации, — сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации; органы государственной власти и органы местного самоуправления, к компетенции которых отнесены вопросы в сфере установления или изменения соответственно границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий, — соответственно сведения о данных границах и зонах, установленных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Состав указанных сведений и порядок представления в орган кадастрового учета документов, содержащих указанные сведения, устанавливаются Правительством Российской Федерации».

Для информации и выработки предложений, приводим в полном объеме состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, установленный статьей 10.

«В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий:

• индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;

• описание местоположения границ таких зон;
• наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
• реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;
• содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий».

С целью закрепления приоритетности названных норм перед другими действующими нормами законодательства, статьей 47 провозглашено:

«Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации».

Итак, мы рассматриваем вопросы взаимодействия двух групп градостроительных зон:

• Территориальные зоны;
• Зоны с особыми условиями использования территорий.

С территориальными зонами все достаточно понятно (авторам предлагаемого видения).

Территориальные зоны устанавливаются одним документом — правилами землепользования и застройки. Следовательно, иного источника предоставления сведений о территориальных зонах в кадастр недвижимости, кроме правил землепользования и застройки, не может быть. Исходя из предназначения правил землепользования и застройки (устанавливать градостроительный регламент использования земельных участков и объектов капитального строительства, обеспечивать правовые гарантии прав собственности граждан и юридических лиц и т. д.) следует, что в ближайшее время необходимо утвердить единые требования к точности установления границ территориальных зон, которая должна соответствовать точности оформления земельно-имущественных отношений, а, следовательно, точности документов государственного кадастрового учета. В том случае, если требования к установлению границ территориальных зон действительно будут обязывать муниципалитеты обеспечивать соответствие названных границ красным линиям и границам сформированных ранее земельных участков (если границы этих земельных участков не подлежат изменению на основании решений градостроительной документации), можно понять и смысл внесения сведений о территориальных зонах в кадастр недвижимости, как в какой-то степени неформальный контроль, как дополнительное средство информирования всех заинтересованных лиц о принадлежности того или иного объекта к определенному виду территориальной зоны. Форму предоставления сведений разработать не представляется сложным.

Таким образом, противоречие заключается в отсутствии требований закона о кадастре недвижимости по включению в кадастр сведений о содержании ограничений использования территориальных зон (такое требование установлено законом в отношении сведений о зонах с особыми условиями использования) или, что более правильно было бы сформулировано — о градостроительном регламенте использования территориальных зон. Можно предложить ориентировочную форму представления информации о территориальных зонах и градостроительном регламенте использования таких зон в ГКН из ИС ОГ’Д.

Что касается зон с особыми условиями использования территорий, то на поставленные вопросы ответы значительно сложнее и неопределеннее. Цель содержания сведений о названных зонах туманна, равно как и источник предоставления таких сведений, так как все зоны с особыми условиями использования территорий, а их количество определяется достаточно длинным перечнем, отображаются в равной степени во всех видах градостроительной документации. Одна и та же водоохранная зона будет отображена и в схеме территориального планирования региона, и в схеме территориального планирования муниципального района, и в генеральном плане городского округа в границах муниципального образования, и в генеральном плане населенного пункта, и проекте планировки, и в правилах землепользования и застройки, и в проекте межевания, и в градостроительном плане. Масштаб всех документов разный: от М 1:200000 до М 1:500. Требования же к использованию этих зон или точнее, ограничения их использования ни одним названным документом не устанавливаются, в документах отображаются лишь границы зон на основе норм федерального законодательства, в данном случае Водного кодекса РФ. Поэтому, возможное предположение, что графический материал по установлению водоохранных зон может быть подготовлен в каком-то ином документе, не связанном с градостроительным проектированием, заранее ошибочно. Единственное предложение по разумному соблюдению закона о кадастре недвижимости в части размещения в ГКН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, заключается в утверждении единых требований формирования территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий в рамках разработки правил землепользования и застройки. Только правила землепользования и застройки могут быть источником поступающей в кадастр недвижимости информации о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, при условии разработки карты градостроительного зонирования с точностью, соответствующей точности регулирования земельно-имущественных отношений или точности ведения государственного кадастра недвижимости. Этому вопросу мы уделим большее внимание в разделе, посвященном структуре автоматизированной информационной системы управления градостроительным развитием территорий (НАС УГРТ).

Можно было бы разрешить все противоречия градостроительных и земельно-имущественных отношений на уровне правового регулирования, если бы законодатель отменил категории земель вообще. Эта мысль уже не из разряда мечтаний и фантастики, ее реализация вполне ожидаема, если, конечно, курс начатых реформ, направленных на комплекс- нос социально-экономическое развитие, будет продолжен. Достойной заменой категориям земель, границы которых так и не установлены повсеместно, может стать функциональное зонирование, проводимое в рамках разработки документов территориального планирования. По аналогии с генеральным планом, который на территории населенного пункта (категория земель населенных пунктов) устанавливает зоны различного функционального назначения (жилые; общественно-деловые; производственные; рекреационные; сельскохозяйственного назначения и т. д.), в схемах территориального планирования могут устанавливаться точно так же функциональные зоны: сельскохозяйственного назначения; промышленности; лесного фонда, водного фонда и т. д. Равно, как на территориях населенных пунктов земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с аграрным законодательством, так и за пределами населенных пунктов может применяться аналогичный порядок.

Перед тем как закладывать фундамент, необходимо узаконить строительство. Многие относятся к и этому легкомысленно, а зря. В случае самовольно осуществленного строительства застройщик нарушает закон, что может привести к плачевным последствиям вплоть до сноса завершенной постройки.

В ст. 222 Гражданского кодекса РФ дано определение самовольной постройки как «здания или сооружения, возведенного без соответствующего разрешения». Также данная статья гласит, что с такой постройкой нельзя совершать никакие сделки и передавать ее по наследству. Самовольная постройка согласно закону должна быть снесена за счет того, кто ее возвел.

В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях на физическое лицо, осуществившее самовольное строительство, налагают штраф в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда.

Кроме того, разрешение на строительство необходимо для оформления дома в собственность, получения технических условий на подключение электричества, для сдачи его в эксплуатацию. Самострой же доступно узаконить только в судебном порядке, уплатив штраф.

Учитывая все это, разрешение на строительство можно назвать бумажным фундаментом дома. И «закладываться» он должен до начала возведения фундамента на практике. Порядок получения разрешения на строительство обозначен в Градостроительном кодексе РФ. Для индивидуальных или дачных жилых домов, а также хозяйственных построек на участках индивидуального жилищного строительства он упрощен. Так, необходимо приложить к заявлению всего 3 документа вместо 6. В некоторых случаях к возведению объекта можно приступать без получения разрешения:

• Вы строите гараж на вашем земельном участке или на участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, и этот гараж не будет использоваться для ведения предпринимательской деятельности;
• Сооружение не является объектом капитального строительства (беседка, навес и т. п.);
• Объект является постройкой для вспомогательного использования (будка для хранения дачного инвентаря, баня и т. п.);
• Вы достраиваете или перестраиваете капитальный объект, не изменяя его конструктивных характеристик, безопасности и надежности, не затрагивая интересы третьих лиц.

Например, если вы пристраиваете навес к дачному домику, и этот навес мешает вашему соседу, то необходимо получить разрешение; но если при строительстве соблюдены нормы отступа от забора, можно даже возводить дом высотой до 12 м без получения согласия соседей. Норма отступа от соседнего участка при строительстве дома — 3 м, иных построек — 1м;

• Объектом является дачный (не жилой) дом, который предполагают построить на участке, отведенном для дачного и садоводческого использования. При этом надо удостовериться, что участок находится именно в зоне дачного строительства;

• В иных случаях, предусмотренных законодательством субъекта РФ.

«Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт» (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Что же нужно сделать, чтобы избежать лишней траты средств и нервов? Ниже приведен алгоритм для получения разрешения на

• Собрать необходимые документы с исходными данными (с особой ответственностью нужно подойти к оформлению чертежей, поскольку при сдаче дома в эксплуатацию построенное будет сверяться с тем, на что было выдано разрешение):
• а) заявление о выдаче разрешения на строительство;

б) документ, устанавливающий право владения земельным участком (один из приведенных ниже):

• копия акта, изданного уполномоченным органом государственной или местной власти;
• оригинал или нотариально заверенная копия договора, совершенного в отношении данного участка в соответствии с законодательством;
• оригинал или нотариально заверенная копия свидетельства о получении наследства;
• оригинал или нотариально заверенная копия вступившего в законную силу судебного акта;
• в) градостроительный план земельного участка, или ГПЗУ, для получения которого застройщик должен обратиться в орган местного самоуправления (как правило, это администрация района или города) с соответствующим заявлением и своим паспортом;
• после чего в течение 30 дней сотрудники администрации готовят и утверждают ГПЗУ, который затем без взимания какой-либо платы предоставляют заявителю (отказ органа местного самоуправления в выдаче ГПЗУ является незаконным, а требуемые властями дополнительные документы — необязательными);

При оформлении ГПЗУ с застройщика могут потребовать

кадастровый план участка. Это вполне законное требование, которое сложно оспорить; при отсутствии кадастрового плана его можно заказать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии;

• топосъемка участка нужна для проведения газа, но никак не для получения ГПЗУ, однако после подачи заявления на разрешение строительства застройщику обычно выдают направление на проведение топосъемки, которую он может по желанию заказать в организации, имеющей лицензию на подобные работы (срок проведения топосъемки — от 1 до 2 месяцев);

• постановление главы местной администрации о разрешении строительства. Требование этого документа также не противоречит закону, хотя и не является обязательным. Проект постановления готовят сотрудники органа местного самоуправления, который и оформляет ГПЗУ, но после этого постановление надо подписать у главы местной администрации. Непременно проверьте постановление на наличие «посторонних» обязанностей застройщика (например, заказать проект в архитектурной фирме и согласовать его) и при необходимости попросите их исключить;

• технические условия (ТУ) на подключение объекта к сетям инженерно-технических коммуникаций. При выдаче ГПЗУ эти документы застройщик предъявлять не обязан, однако при строительстве жилого дома ТУ все равно понадобятся, поскольку при самовольном подключении к инженерным сетям застройщику грозят штраф и отключение от всех незаконно проведенных коммуникаций с уплатой множества долгов и издержек. О подготовке ТУ будет рассказано ниже;

— г) схема планировочной организации земельного участка с обозначенным на ней местом строительства объекта (может предоставляться в составе рабочего проекта).

Перед составлением этой схемы обязательно нужно определиться с размерами возводимого объекта.

Схема планировочной организации участка состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть должна содержать характеристику земельного участка, его технико-экономические показатели, описание благоустройства территории (если оно есть), зонирование участка (его описывает экспликация), обоснование границ размещения объекта капитального строительства (их отмечают линиями на чертеже и описывают в экспликации).

Графическая часть состоит из собственно схемы, на которой указывают места расположения существующих и проектируемых капитальных объектов, подъезды и подходы к ним, объекты, подлежащие сносу (если таковые имеются), благоустройство, озеленение и освещение территории (если это предусмотрено проектом), ситуационный план размещения объекта.

Схема планировочной организации земельного участка может быть оформлена самим застройщиком или архитектурной фирмой по его заказу. Иногда данный чертеж называют также генеральным планом, но это ошибочное определение, поскольку к схеме планировочной организации предъявляется меньше требований. Ситуационный план — также совсем другой чертеж, который входит в графическую часть схемы планировочной организации земельного участка.

Если вы не единственный владелец участка, необходимо выполнить одно из 2 условий:

• заявление на получение разрешения должны подписать все собственники земельного участка;
• все остальные собственники (или правообладатели) участка обязаны подписать доверенность на ваше имя и нотариально ее засвидетельствовать;
• Обратиться с вышеперечисленными документами в управление архитектуры и градостроительства (или другой орган местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности).

Если земельный участок, на котором предполагается строительство, не подлежит градостроительному регламенту или для возведения спроектированного объекта необходимо изъять часть земель, находящихся в чьей-либо собственности, застройщик должен обратиться в федеральный орган исполнительной власти или в орган исполнительной власти субъекта РФ. Поскольку это, скорее, исключение из правил, рассматривать эти случаи мы не будем.

В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ при выдаче разрешения на строительство индивидуального дома или дачного коттеджа не допускается требовать от застройщика иные документы, кроме перечисленных в данной главе (например, проект дома).

Выдачу разрешений на строительство осуществляют без каких-либо платежей со стороны застройщика.

Для некоторых субъектов РФ список необходимых согласований намного шире минимального, поэтому следует изучить также местное градостроительное законодательство.

— Ждать 10 дней, в течение которых все документы, приложенные к заявлению, будут проверены, а само заявление — рассмотрено. Десять дней максимальный срок, положенный законом для выдачи или невыдачи разрешений на строительство. Если в разрешении будет отказано, к ответу должен прилагаться список причин отказа. Причем застройщик может либо устранить причины отказа, либо оспорить решение в судебном порядке.

Если же разрешение на строительство выдано, можно смело приступать к дальнейшим действиям (форма разрешения на строительство приведена);

— В течение 10 дней со дня выдачи разрешения передать по 1 экземпляру копий всех предоставленных документов в орган, которым было выдано разрешение (а именно в отдел информационного обеспечения или архив).

Это нужно для ведения специальной градостроительной базы. Градостроительный кодекс подчеркивает, что застройщик обязан сделать это за свой счет.

На практике заявителю выдают строительный паспорт — совокупность документов, разрешающих строительство и определяющих его параметры. Один экземпляр этих документов застройщик копирует за свой счет и выплачивает стоимость особой справки, которую выдают ему в подтверждение того, что все свои обязанности он выполнил;

• Все документы, которые вы прикладываете к заявлениям на получение разрешения или ГПЗУ, должны быть откопированы и заверены в 3 экземплярах. Это необходимо сделать во избежание непредвиденных проблем с бумажной волокитой.
• Оформить технические условия (ТУ) на подключение к сетям инженерно-технических коммуникаций (если это нужно в вашей постройке):
• если ТУ не были предоставлены органом местного самоуправления при оформлении аренды или приобретения в собственность земельного участка либо они устарели, необходимо обратиться в местную администрацию с запросом сведений об организациях, обеспечивающих инженерные сети (Водоканал, Гор-газ и т.п.).

Эти сведения предоставляют в течение 2 дней с момента обращения;

• оформить запрос в соответствующую организацию: он должен содержать ФИО правообладателя участка, его почтовый адрес, копию паспорта, правоустанавливающий документ на земельный участок, информацию его о границах и цели использования (где и что можно строить на данном участке, как его допустимо использовать), вид необходимого ресурса (вода, газ и т. п.), планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию, планируемую подключаемую нагрузку (необязательная информация);

• организация, в которую подан запрос, обязана в течение 14 рабочих дней определить и выдать ТУ либо отказать в их выдаче (в последнем случае можно обратиться в орган технологического надзора за проверкой обоснованности отказа), причем в организации определяют также стоимость подключения и указывают тариф;

• эта организация обязуется обеспечить подключение объекта только в течение года с момента выдачи ТУ (вот почему органы местного самоуправления не вправе требовать технические условия при выдаче разрешения на строительство, ведь на само возведение дают срок 10 лет, а подключить инженерные коммуникации застройщик вправе и в последний год строительства);
• при получении ТУ можно направить в ту же организацию заявление на подключение строящегося дома к инженерным сетям.

Извлечение из СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»

Усадебный, одно-, двухквартирный дом должен отстоять:

• От красной линии улиц не менее чем на 5 метров;
• От красной линии проездов не менее чем на 3 метра;
• Расстояние хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.

До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

• От усадебного 1-х, 2-х квартирного и блокированного дома — 3 м;
• От постройки для содержания скота и птицы — 4 м;
• От других построек (бани, гаража и др.) — 1 м;
• От стволов высокорослых деревьев — 4 м;
• От стволов среднерослых деревьев — 2 м;
• От кустарников — 1 м.

Управление развитием территории осуществляется в целях повышения качества жизни населения, его благосостояния. В свою очередь, качество жизни человека неразрывно связано с конкурентоспособностью территории, на которой он проживает. В настоящее время большой научный и практический интерес представляет понятие «конкурентоспособность региона». В широком смысле, конкурентоспособность региона — это возможность регионов в условиях международной конкуренции обеспечивать сравнительно высокие доходы и уровень занятости населения, то есть его благосостояние. При этом в настоящее время особое значение приобретает «пространственное измерение» конкурентоспособности, то есть признание значения пространственных характеристик тех экономических субъектов, от деятельности которых зависит конкурентоспособность территории. Отметим, что описанное понимание конкурентоспособности применимо к любой территории: субъекту РФ, всей стране или отдельному муниципальному образованию.

Понятию «инвестиционный климат» и вопросам, связанным с его оценкой, уделяется значительное внимание в современной экономической литературе, в том числе учебного характера. Со степенью благоприятности инвестиционного климата тесно связана конкурентоспособность территории. В целом, инвестиционный климат (или инвестиционную привлекательность) территории можно определить как условия инвестирования, влияющие на предпочтения инвестора в выборе того или иного объекта инвестирования.

В России широкое распространение получила методика оценки инвестиционного климата, применяемая компанией ЗАО «Эксперт РА» в аналитическом исследовании «Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России». Результаты этого рейтинга ежегодно публикуются в журнале «Эксперт» начиная с 1996 года. Инвестиционный климат территории в данном случае понимается как комплексная система, состоящая из двух подсистем: инвестиционного потенциала и инвестиционного риска. Инвестиционный потенциал и риск — это агрегированное представление большой совокупности факторов, влияющих на инвестиционный климат. Согласно методике «Эксперт РА», инвестиционный потенциал — это количественная характеристика, учитывающая насыщенность территории региона факторами производства, потребительский спрос населения и другие показатели, влияющие на потенциальные объемы инвестирования в регион. Инвестиционный потенциал региона складывается из девяти частных потенциалов, каждый из которых характеризуется группой показателей: природно-ресурсный, трудовой, производственный, инновационный, институциональный, инфраструктурный, финансовый, потребительский, туристический.

Поскольку в настоящее время особое значение приобретают пространственные характеристики экономических субъектов на территории, можно закономерно предположить, что влияние инфраструктурного потенциала на величину совокупного инвестиционного потенциала должно быть существенно. В качестве иллюстрации данного умозаключения проанализируем взаимосвязь величины ранга совокупного инвестиционного потенциала и величин рангов частных потенциалов (в том числе, инфраструктурного потенциала) за последние несколько лет (2005 — 2008 гг.) согласно рейтингам инвестиционной привлекательности регионов России, подготовленным компанией «Эксперт РА». Построенные модели линейной регрессии показали, что инфраструктурный потенциал оказывает достаточно существенное влияние на совокупный инвестиционный потенциал и, в целом, на инвестиционный климат территории. Частный коэффициент корреляции ранга инфраструктурного потенциала в построенных моделях по своей величине занимает 4 или 5 место среди 9-ти рассматриваемых параметров линейной регрессии, каждый из которых характеризует степень влиянии рангов одного из частных потенциалов на ранг совокупного инвестиционного потенциала. В связи с этим, представляется необходимым определить, каким образом может осуществляться управление развитием территории в целях повышения её инфраструктурного потенциала.

Применительно к экономике той или иной территории понятие «инфраструктура» можно определить как комплекс отраслей, соответствующих предприятий и организаций, сфер деятельности, а также объектов капитального строительства, обеспечивающих процесс и условия воспроизводства на данной территории. Такое определение позволяет сделать вывод о том, что развитие инфраструктурного потенциала должно предполагать не только расчет общих социально-экономических параметров развития инфраструктуры, но и планирование изменения её пространственных характеристик. Последнее должно осуществляться в ряде аспектов: определение территорий жилой застройки, размещение объектов социально-культурно-бытового обслуживания, выделение рекреационных территорий, определение территорий для производственных нужд, размещение инженерной инфраструктуры, размещение транспортной инфраструктуры. Результатом принимаемых органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о развитии инфраструктуры должно быть размещение на территории комплекса объектов капитального строительства соответствующего вида и выделение зон определенного назначения.

Действующее законодательство РФ (в частности, Градостроительный кодекс РФ) указывает на то, что планирование развития территории по указанным выше направлениям осуществляется в виде территориального планирования, планировки территории и градостроительного зонирования. Решения об инфраструктурном развитии территории закрепляются в соответствующих документах градостроительного проектирования. Следовательно, интенсивное повышение инфраструктурного потенциала территории возможно только при условии качественного и системного градостроительного проектирования. В то же время, органы местного самоуправления сталкиваются с рядом проблем при осуществлении управления градостроительным развитием территории в целях повышения инфраструктурного потенциала.

Первая проблема связана с обеспечением качества градостроительных решений и заключается в следующем. Решения стратегий и программ социально-экономического развития предполагают прогнозирование и планирование изменений следующих показателей нескольких групп:

• Демографические показатели (например, численность населения, средний размер семьи, половозрастной состав и т.д.);

• Показатели рынка труда (например, среднедушевой доход населения, структура занятости, уровень безработицы и т.д.);

• Показатели градообразующих производств (например, отраслевая структура выпуска, состав и объемы используемых ресурсов и т.д.);
• Показатели строительной отрасли (например, ожидаемые объемы строительства на территории, рентабельность строительной деятельности и т.д.);

— Непространственные показатели инфраструктурных объектов капитального строительства жилищного фонда, сферы социально-культурно-бытового обслуживания, транспортной и инженерной инфраструктуры (например, общая площадь объектов жилищного фонда, суммарная мощность общеобразовательных школ, уровень автомобилизации населения, показатели объемов потребления населением услуг инженерной инфраструктуры и т.д.).

Непространственные показатели экологической обстановки (например, объемы накопления различных отходов и т.д.);

• Некоторые другие непространственные социально-экономические показатели.

В целом, решения и показатели документов социально-экономического планирования сами по себе не имеют строгой привязки к пространственным характеристикам планируемых процессов. При разработке документов планирования социально-экономического развития территории практически полностью осуществляется планирование развития всех составляющих инвестиционного потенциала. Исключение составляет лишь инфраструктурный потенциал, управление которым предполагает планирование как непространственных, так и пространственных показателей. При этом, фактическая реализация решений документов социально-экономического планирования возможна только при разработке документов градостроительного проектирования, которая должна опираться на прогнозируемые и планируемые значения показателей перечисленных выше видов. Вместе с тем, такая последовательность принятия решений во многих муниципальных образованиях зачастую не выполняется, так как либо документы социально-экономического планирования на территории не разработаны, либо разработанные документы социально-экономического планирования и документы градостроительного проектирования вступают в противоречия друг с другом. Ситуация осложняется тем, что в федеральном законодательстве РФ не закреплены даже самые общие требования к составу и содержанию стратегий и программ социально-экономического развития муниципальных образований. Соответственно, сформировать универсальную методику преобразования в процессе градостроительного проектирования социально-экономических показателей в пространственные (площади земельных участков, расстояния между различными объектами и т.п.) представляется крайне сложной задачей.

Вторая проблема подготовки градостроительной документации заключается в том, что в нашей стране широко распространена обособленная подготовка различных документов градостроительного проектирования различными разработчиками. В такой ситуации, каждый разработчик вынужден тратить значительное время на сбор исходной информации и на обработку данных проектов других разработчиков. В результате, общее время подготовки документов оказывается достаточно велико, что, в конечном счете, значительно замедляет реализацию основных целей и задач социально-экономического развития территории.

Третья проблема, препятствующая успешному управления инфраструктурным потенциалом через разработку и реализацию градостроительных решений, связана с отсутствием в Градостроительном кодексе РФ требований к представлению документов градостроительного проектирования в цифровом виде.

Стремление решить названные проблемы на уровне муниципального образования привело к формированию подхода к разработке комплексного проекта управления градостроительным развитием территории муниципального образования (далее также — комплексный проект).

Комплексный проект — это основа инфраструктуры пространственных данных, представляющая собой совокупность сведений о современном состоянии и планируемом развитии территории и обеспечивающая системное управление ею по различным направлениям муниципальной градостроительной политики в целях повышения инфраструктурного потенциала и, следовательно, качества жизни населения.

Комплексный проект содержит следующие основные инструменты управления градостроительным развитием территории муниципального образования: местные нормативы градостроительного проектирования (далее также — МНГП), документ территориального планирования муниципального образования, документация по планировке территории муниципального образования, правила землепользования и застройки территории, разработанная в форме электронной оболочки информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), система расчета и взимания земельных платежей, план реализации документа территориального планирования муниципального образования, программа градостроительного развития территории.

Базовым элементом комплексного проекта являются МНГП, так как именно этот документ обеспечивает согласованность решений документов планирования социально-экономического развития и решений всех остальных элементов комплексного проекта, направленных на повышение инфраструктурного потенциала. МНГП содержат комплекс показателей и качественных требований, определяющих функциональную зависимость между показателями социально-экономического развития территории и показателями пространственного развития территории.

Единовременная разработка рассматриваемых инструментов управления градостроительным развитием территории в составе комплексного проекта обоснована следующими обстоятельствами: во-первых, логической последовательностью принятия проектных решений одних инструментов на основе решений других; во-вторых, финансовой взаимосвязью, определяющей проблематичность своевременной реализации рассматриваемых инструментов управления градостроительным развитием территории обособленно; в-третьих, существенной экономией времени на разработку всех рассматриваемых инструментов управления градостроительным развитием территории.

Таким образом, инфраструктурный потенциал — это значимая составляющая инвестиционного климата территории. Повышение инфраструктурного потенциала территории возможно только при условии осуществления системного градостроительного проектирования. Ряд проблем, препятствующих качественной разработке документов градостроительного проектирования и применению их решений органами местного самоуправления, позволяет преодолеть разработка комплексного проекта управления градостроительным развитием территории муниципального образования. Единовременная разработка всех элементов комплексного проекта позволяет исключить противоречия между решениями стратегического социально-экономического планирования и градостроительного проектирования на территории, существенно сократить время подготовки всех необходимых для управления инфраструктурным потенциалом градостроительных документов, оперативно осуществлять текущее управление градостроительным развитием территории за счет использования электронной ИСОГД. Все это позволяет считать комплексный проект одним из эффективных средств улучшения инвестиционного климата территории.

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

При стабильной прибыльной экономике в государстве, регионе и поселении земля не может иметь отрицательной стоимости. Как только издержки на поддержание нормального функционирования и развития поселения начинают превышать получаемые или ожидаемые доходы (нет производства, нет рабочих мест, «ушел» капитал, не платится земельный налог, т. е. нет источников получения ренты), поселение приходит в упадок со всеми вытекающими последствиями. Поэтому при массовой оценке стоимости земельных участков в населенном пункте, осуществляемой экспертным путем, первым предположением должно быть следующее: затраты на создание инфраструктур города и поддержание их жизнеспособности не должны быть меньше суммарной годовой ренты за установленный срок окупаемости этих затрат. Опираясь далее на принцип остаточной продуктивности, можно определить нормативную (директивную, административную) стоимость, которая и станет базой для определения ставок налога, арендной платы, нормативной цены земли. Как уже отмечалось выше, для большинства российских поселений такой подход на современном этапе развития земельного рынка представляется едва ли не единственным и останется таковым, по нашему мнению, на ближайшие 3-5 лет.

Ниже предлагается возможный подход к выполнению ценового зонирования поселения городского типа, основанный на градостроительном анализе территории в городской (поселковой) черте, действующих средних ставках земельного налога (Закон РФ «О плате за землю»), размерах затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных в свое время институтами Госгражданстроя, основных градостроительных принципах, заложенных в действующем градостроительном СНиПе, категориях и формах использования земель населенных пунктов, предусмотренных проектом Земельного кодекса РФ.

Данный подход позволит комитетам по земельным ресурсам и землеустройству готовить предложения для органов исполнительной власти субъектов РФ об оценочном зонировании поселений, что предписано им постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319.

На основании закона «О плате за землю» установленная средняя ставка налога на земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, находящиеся в городской (поселковой) черте, дифференцируется по зонам различной градостроительной ценности территории. Зоной градостроительной ценности территории является часть земель поселения с фиксированными границами, на которую распространяют действие повышающего или понижающего коэффициента (коэффициента дифференциации) к средней ставке земельного налога. Все землевладельцы, землепользователи и арендаторы участков земель в границах зоны градостроительной ценности используют этот коэффициент при расчете налоговых платежей за свой участок земли. Указанный коэффициент используют также при установлении нормативной (стартовой) цены земли в пределах зоны градостроительной ценности.

Ценовое зонирование начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки).

Затем на топоплан поселения масштаба 1:10 000 или 1:25 000 (в зависимости от крупности населенного пункта) наносится утвержденная городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются земли (территории) различного функционального использования или назначения, различной этажности и плотности застройки: земли общего пользования, включая земли, занятые лесами, водными объектами; земли жилой застройки независимо от ее типа; земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и другими землепользователями сферы производства; земли, используемые для сельскохозяйственного производства; земли охранных, исторических зон, зон регулирования застройки; земли санитарно-защитных зон и т. д. Территория поселения покрывается, как мозаикой, оценочными (планировочными) участками. Принципами определения границ оценочных участков может быть следующее положение Строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89, Приложение 4): «…границы… определяются… с учетом… плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей». Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (промышленного, складского, коммунального и прочего производственного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий; границы жилых территорий, застроенных однотипными домами малоэтажной усадебной жилой застройки с приусадебными и приквартирными участками, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3-5,6-9,10-12 этажей) и т. п. жилой застройки. Выделяются также садоводческие товарищества и кооперативы, территории их дифференцируются на оценочные участки по условиям транспортной доступности. Производственные территории (зоны) дифференцируются на оценочные участки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов.

Повышающие или понижающие коэффициенты относительной ценности территории рекомендуется определять с учетом следующих групп факторов:

• доступности места приложения труда, центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения для населения;
• обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройства территории;
• уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иного функционально-планировочного образования;
• исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
• состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
• инженерно-геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
• рекреационной ценности территории.

Помимо названных групп факторов можно использовать и другие. Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому для более обоснованного учета их влияния на градостроительную ценность территории поселения их следует подразделить на ряд единичных подфакторов, связанных с воздействием на территорию в пределах городской черты. Рекомендуется использовать следующий состав подфакторов по каждой из названных семи групп и суммарные численные значения их влияния на относительную ценность территории.

Особо следует остановиться на градостроительно-инвестиционном зонировании. В практике зонирования населенных пунктов оно называется ценовым. Это не совсем точно, т.к. суть его заключается в размещении недвижимости. А недвижимость — объект инвестиционного рынка, который именуется рынком капитала. Недвижимость через строительство создается путем инвестирования, а по мере завершения строительства, объекты сами становятся инвестиционным ресурсом, который можно востребовать через залог. Поэтому точнее это зонирование именовать градостроительно- инвестиционным. Критерием выделения зон здесь является стоимость земли — недвижимости, а недвижимостью является земля, и все, что неразрывно с ней связанно: здания, сооружения, коммуникации, многолетние насаждения. В рыночных условиях земельные (недвижимые) отношения становятся платными, при осуществлении оборота земли на рынке недвижимости. Поэтому имеется массовая информация о рыночной стоимости объектов недвижимости, которая является самой объективной основой градостроительно-инвестиционного зонирования. Вторым преимуществом этого зонирования является наличие аргументированных и апробированных на практике градостроительного планирования поправочных коэффициентов к базовым значениям стоимости недвижимости. Градостроительно-инвестиционные зоны выделяются в пределах рассчитанных интервальных значений рыночной стоимости недвижимости. Максимальные значения принимаются за 100 баллов. Остальные значения дифференцируются в пределах интервала по каждой зоне. Таким образом, градостроительно- инвестиционное зонирование — это один из способов оценки методом Рейтинга.

— Зона транспортного коридора Караганда-Астана-Кокшетау, куда включается недвижимость железных и автомобильных дорог, линий связи и коммуникации, станционных сооружений, а так же всех придорожных населенных пунктов, в т.ч. Осакаровка, Аршалы, Шортанды, Акколь, Макинск, Щучинск, Это самая дорогостоящая зона недвижимости с баллами 80-100.

• Зона транспортного коридора Ерейментау-Астана-Атбасар-Есиль с оценочными баллами 60-79
• Агропромышленная зона влияния города Кокшетау с баллами оценки 40-59.
• Агропромышленная зона влияния города Астаны с баллами оценки 20-39.
• Агропромышленная зона влияния Караганды с баллами оценки 0-19 (нулевую оценку имеют земли запаса Нуринского района)

Каждая из пяти зон подразделяется на две подзоны в интервале 10 баллов. Таким образом, мы имеем 10 крупных таксономических единиц, соответствующих определенному экономическому потенциалу, измеренному стоимостью недвижимости. И каждая из этих единиц отличается набором своих регламентов, на основе которых будут приниматься управленческие решения сферы градостроительства.

Помимо Карагандинской зоны, «нулевые» территории выделяются на землях запасах Енбекшильдерского, Ерейментау¬ского, Коргалжынского, Егиндыкольского, Жаксынского и Жаркаинского районов.

Подводя итоги зонирования (районирования) территории продовольственного пояса следует еще раз отметить, что для целей комплексной схемы были использованы все виды пригородного зонирования, а так же аграрно-промышленное и градостроительное зонирование, содержание которых рассматривается в последующих параграфах.

Генеральный план — это основной градостроительный документ, определяющий перспективы развития города на длительный срок. Подготовка генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов (далее также — генеральные планы) осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов.

Подготовка генерального плана поселения, генерального плана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа. Подготовка генерального плана и внесение в генеральный план изменений в части установления или изменения границы населенного пункта могут также осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.

Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

• объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;

• автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;

• иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.

Генеральные планы содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).

Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя:

• цели и задачи территориального планирования;
• перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

Градостроительное планирование развития территорий и населенных пунктов и их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации; территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий Российской Федерации и частей территории Российской Федерации (градостроительная документация федерального уровня) включает в себя Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов Российской Федерации или части их территорий (далее — консолидированные схемы градостроительного планирования).

В градостроительной документации федерального уровня определяется сфера взаимных интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области градостроительства и устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации (градостроительная документация уровня субъекта Российской Федерации) включает в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий (территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации).

В градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области градостроительства.

Градостроительная документация для территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований включает в себя градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований и градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских населенных пунктов.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов и других муниципальных образований включает в себя:

• территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) — генеральный план территории местного самоуправления;
• генеральные планы городских и сельских населенных пунктов;
• границы городских и сельских населенных пунктов, границы других муниципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских населенных пунктов включает в себя:

• проекты планировки частей территорий городских и сельских населенных пунктов (далее — проект планировки населенного пункта);
• проекты межевания территорий;
• проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских населенных пунктов (далее — проект застройки).

Генеральный план территории местного самоуправления разрабатывается по заказу местных органов архитектуры или местных администраций. В состав территории местного самоуправления может входить почти весь состав земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Проектные предложения генерального плана территории местного самоуправления включают:

• территориальную организацию базы производства, в том числе сельскохозяйственного, и других отраслей хозяйства;
• создание благоприятных экологических и эстетических условий на проектируемой территории;
• организацию культурно-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктур.

Общими требованиями к градостроительной документации являются следующие. Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами. Градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида. Порядок ее согласования и утверждения устанавливается в соответствии с действующим градостроительным Кодексом, а также принимаемыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе.

Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры с учетом мнения населения.

Законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления могут устанавливаться иные виды градостроительной документации в зависимости от особенностей региональных и местных условий за исключением видов градостроительной документации федерального и регионального уровня.

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или по согласованию с ними заказчиками. Задание на разработку градостроительной документации любого вида в случае необходимости может включать в себя проведение предпроектных научно-исследовательских работ и инженерных изысканий.

Внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе.

Разработка градостроительной документации любого вида осуществляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.

Решение органов государственной власти и органов местного самоуправления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной документации любого вида подлежат опубликованию. Порядок проведения обсуждения разрабатываемой градостроительной документации любого вида с участием населения устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий и населенных пунктов учитывается при разработке федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской Федерации и местных целевых программ, программ социально-экономического развития территорий Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования, а также схем защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

В соответствии с ГрадК РФ во всех видах градостроительной документации градостроительные ограничения устанавливаются в виде зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и линий градостроительного регулирования.

С целью определения места различных типов градостроительных ограничений в системе градостроительного проектирования следует проанализировать содержание градостроительных ограничений в каждом из видов градостроительной документации. Важным является основание установления градостроительного ограничения, то есть определение источника этого ограничения. Для этого необходимо ответить на вопрос, является ли ограничение привнесённым в проект из другого документа, либо это ограничение является результатом градостроительного проектирования.

На картах (схемах), подготовка которых осуществляется в составе документов территориального планирования, отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий (водоохранные зоны, зоны охраны памятников природы, истории и культуры, санитарно-защитные зоны и др.), границы земель различных категорий. Термин «отображаются» применяется потому, что эти зоны формируются в соответствии с требованиями других законодательных и нормативно-правовых документов, не проектируются в составе работ над проектом генерального плана или схемы территориального планирования муниципального района. Например, размеры водоохранных зон устанавливаются жёсткими требованиями действующего Водного кодекса РФ 2006 г., в отличие от предыдущего Водного кодекса РФ, в соответствии с которым при разработке генерального плана устанавливались границы водоохранных зон, которые могли корректироваться в зависимости от принимаемых проектных решений по инженерной подготовке территорий. Новое водное законодательство принципиально отличается от предыдущего тем, что не ограничивает использование территорий в границах водоохранных зон, а устанавливает требования к соблюдению технологий размещаемых объектов, обеспечивающих нормативные пределы воздействия на окружающую природную среду.

Функциональные же зоны являются результатом территориального планирования, то есть устанавливаются при утверждении соответствующего документа территориального планирования.

На чертежах проектов планировки также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий на основании специальных законодательных и нормативно-правовых документов. Чертёж — это точный документ, который является основанием для принятия конкретных решений в области регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений в отличие от схемы, задача которой — показать условные границы, заложив тем самым основу для более тщательной проработки градостроительных решений.

К градостроительным решениям, принимаемым на стадии разработки документации по планировке территорий, относятся такие решения как установление красных линий, линий регулирования застройки, линий отступа от красных линий до границ зон размещения объектов капитального строительства, границ земельных участков, подлежащих формированию и последующему государственному кадастровому учёту.

В составе правил землепользования и застройки на картах градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Смысл территориальных зон заключается в установлении жестких ограничений и требований к использованию земельных участков, а, значит, точность карты градостроительного зонирования должна соответствовать точности оформления земельно-имущественных отношений и, соответственно, точности чертежей, разрабатываемых в составе документации по планировке территорий. Это обстоятельство ещё раз доказывает предложение авторов настоящей работы об изменении заложенной ГрадК РФ последовательности разработки градостроительной документации — документы территориального планирования, документация по планировке территорий, правила землепользования и застройки. Это, конечно, не может являться абсолютным требованием, так как задачи местного самоуправления могут диктовать необходимость нарушения оптимальной схемы подготовки градостроительной документации. Просто, следует помнить, что нарушение последовательности влечет за собой отдельные корректировки той или иной документации. Важным с точки зрения методологии является и то, что не следует стремиться к точному совпадению решений документов территориального планирования и документации по планировке территорий. У названных видов градостроительной документации разные задачи. Документы территориального планирования определяют направления развития территорий, а документация по планировке территорий является основанием для принятия конкретных решений по установлению границ земельных участков и прав на их использование. Поэтому, границы планировочных элементов не должны точно совпадать с красными линиями, а границы территориальных зон, в свою очередь, не должны чётко совпадать с границами функциональных зон, устанавливаемых в генеральных планах.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений определяют целевое и разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка.

В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие — нет, и что конкретно можно строить на территории.

Эта цель напрямую увязана с процессами необходимого многим собственникам земельных объектов изменения видов разрешённого использования земельных участков, то есть юридической (правовой) корректировки градостроительных регламентов.

С момента введения Градостроительного кодекса РФ (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ) и в соответствии с ним происходила правовая доработка положений по землепользованию и застройке участков.

Документы под названием «Правила застройки» существовали задолго до введения нового Градостроительного кодекса.

Эти документы не содержали двух важных компонентов — схемы (карты) правового зонирования и градостроительных регламентов для территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования.

Новый Градостроительный кодекс (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ ст.39) определил необходимость наличия схем зонирования (графического материала по границам территориальных зон различного функционального назначения с кодовым обозначениями таких зон) и текстового материала (градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны).

Они, по новому Градостроительному кодексу, должны быть разработаны в составе местных нормативных правовых актов.

Иными словами, Правила — это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, который регулирует как использование, так и изменение объектов недвижимости (изменение разрешённых видов использований) через введение градостроительных регламентов (Градостроительный кодекс РФ, ст.1).

Разница между правовым нормативным актом и градостроительным документом заключается в публичности правового акта (официальном опубликовании для всеобщего сведения, иначе он не может действовать) и действии градостроительной документации без её опубликования.

Градостроительный кодекс определяет не только развёрнутый перечень видов градостроительной документации, но и перечень градостроительной документации, которая разрабатывается местными органами власти.

Это:

Генеральный план поселения (города, населённого пункта) — градостроительная документация о долгосрочном (перспективном) градостроительном планировании. В нём укрупнено определяются основные направления развития территории. Зонирование, проводимое по генеральному плану, осуществляется без установления градостроительных регламентов. Не является нормативным правовым актом, а основным градостроительным документом.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вводят градостроительные регламенты. Проекты планировки, проекты межевания и проекты застройки (ПЗЗ) — градостроительная документация о застройке территорий — разрабатывается на основе Правил.

Структура правил землепользования и застройки

Правила состоят из 2 частей: общей и территориальной.

Общая часть ПЗЗ устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие — нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков.

Территориальная часть ПЗЗ — это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.

Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.

Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Правила имеют большую силу по отношению к Генеральному плану и другим видам градостроительной документации. Генеральный план особым образом учитывается в Правилах землепользования и застройки. В Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:

Земли сельскохозяйственного назначения.

Земли населённых пунктов.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Земли особо охраняемых территорий и объектов.

Земли лесного фонда.

Земли водного фонда.

Земли запаса.

Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование.

Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории. (То есть вида разрешённого использования «внутри» категории).

У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований.

У каждого участка должно быть своё разрешённое использование.

Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.

Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков).

Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к

Жилым.

Общественно-деловым.

Производственным.

Инженерных и транспортных структур.

Рекреационным.

Сельскохозяйственного использования.

Специального назначения.

Военным объектам.

Иным территориальным зонам.

Земли с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» зонируются (то есть разбиваются, подразделяются) на следующие виды разрешённого использования:

Для дачного строительства.

Для личного подсобного хозяйства (полевые участки).

Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).

Для ведения подсобного сельского хозяйства.

Для сельскохозяйственного производства.

Для крестьянского хозяйства.

Для фермерского хозяйства.

Для крестьянского (фермерского) хозяйства.

Для сельскохозяйственного использования.

Для садоводства и огородничества.

Для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.

Для создания защитных насаждений (под древесно-кустарниковой растительностью).

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственного назначения (для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).

Для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).

Для размещения объектов несельскохозяйственного назначения ( для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др.

Решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков внутри категории (то есть без изменения категории) вправе принимать:

Глава местной администрации поселения (до даты утверждения Правил землепользования и застройки),

Представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.

Решения о переводе земель иных категорий в земли населённых пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утверждённый Генеральный план.

Правила застройки и землепользования определяют правовой режим каждого земельного участка за исключением территорий общего пользования (парков, скверов, культурных объектов, памятников, особо охраняемых природных зон, водных поверхностей и линейных объектов- железнодорожных магистралей).

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ возможно изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений. Принципиально такое изменение возможно только после того, как будет осуществлено зонирование соответствующей территории. В свою очередь, порядок зонирования установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ: это и есть принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительных регламентов.

Если районный муниципалитет принял (установил) эти правила (ПЗЗ), то начинает действовать ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

А именно: появляется право самостоятельного выбора (выбора по своему усмотрению) одного из видов разрешённого использования земельного участка. Эти виды устанавливаются теми же ПЗЗ.

Для тех районов и поселений, где задача принятия ПЗЗ остаётся задачей переходного периода, изменение категории происходит через решение муниципалитета после публичных слушаний, то есть по общему правилу в соответствии со ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса».

Решение об изменении вида разрешённого использования принимается Главой местной администрации. Обязательным условием принятия такого решения является проведение публичных слушаний.

Алгоритм проведения публичных (общественных) слушаний по проектам градостроительных решений (по изменению вида разрешенного использования земельного участка)

В рамках данной статьи приведены лишь основные этапы:

Заявка (заявление) собственника участка в администрацию районного муниципалитета.

Принятие комиссией по землепользованию решения о проведении слушаний.

Извещение о проведении слушаний и изменении разрешённого использования соседствующих собственников участков и объектов недвижимости, которые имеют общие границы с участком, подлежащим обсуждению.

Публикация информационного сообщения через СМИ о проведении публичных (общественных ) слушаний.

Оформление протокола публичных (общественных) слушаний с перечнем поступивших обращений и замечаний.

Протокол комиссии об изменении разрешённого использования земельного участка.

Постановление Главы местного муниципалитета об итогах общественных слушаний и изменении вида разрешённого использования земельного участка.

Примечание: прохождение официальной процедуры изменения разрешённого использования земельного участка обязательно, если для возведения объектов на этом участке требуется получение градостроительного плана участка и разрешение на строительство. В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации разрешённому использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (АПЗ).

Перевод земель сельскохозяйственного назначения ( с разрешённым использованием «для садоводства», «для дачного строительства» в земли населённых пунктов (с разрешённым использованием «для размещения домов ИЖС» осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.

Категорию земель можно изменить путём подготовки и утверждения Генерального плана поселения, разрешённое использование устанавливается Правилами землепользования и застройки.

За информацией о состоянии дел с подготовкой Генерального плана поселения и Правил землепользования и застройки, а также со своими предложениями следует обращаться к Главе администрации поселения по месту расположения земельного участка.

До момента, пока не будут утверждены в установленном порядке границы городских и сельских округов, процедура включения земельных участков в границы населённых пунктов будет такой:

Заинтересованное лицо подаёт заявление в местный орган власти с просьбой включить участок в границы данного поселения.

Органы власти проводят публичные слушания. По их итогам пишут своё заключение и направляют его в Правительство области. (Законом предусмотрено исключение: публичные слушания не проводятся в случае, если земельный участок входит в границы населённого пункта и изменение его вида использования или категории проводится в целях жилищного или рекреационного строительства).

Областное Правительство (орган исполнительной власти субъекта РФ) в течение 30 дней с момента получения заключения принимает положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населённого пункта. (Однако, если это земли лесного фонда, безопасности или обороны, то документы отправляются на согласование, например, в Рослесхоз и др. В случае отсутствия ответа в течение 1 месяца вопрос считается согласованным).

Общие положения Правил землепользования и застройки

• Правовая основа, цели введения, назначение и состав Правил землепользования и застройки городского или сельского поселения.

1. Правила землепользования и застройки городского или сельского поселения (далее — Правила) являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», законами и нормативными правовыми актами и инструктивно-методическими документами федерального и регионального уровней, Генеральным планом городского или сельского поселения, а также с учетом положений актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития городского или сельского поселения, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

2. Правила землепользования и застройки на территории городского или сельского поселения вводятся в целях:

• а) создания условий для устойчивого развития территории на основе Генерального плана сельского поселения, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия на территории городского или сельского поселения ;
• б) создания предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий;
• в) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, и обеспечение открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;

• г) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Настоящие Правила обязательны к исполнению должностными, физическими и юридическими лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории городского или сельского поселения .

Правила регламентируют деятельность должностных, физических и юридических лиц в отношении:

• правового зонирования территории муниципального образования и установления градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;
• разделения (межевания) территории муниципального образования на земельные участки;
• предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;
• подготовки градостроительных обоснований для принятия решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд;
• согласования проектной документации;
• приведения в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной градостроительной документации;
• предоставления разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;
• контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости;
• обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке и землепользовании, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;
• внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан.

4. Настоящие Правила вводят порядок использования и застройки территории городского или сельского поселения, основанный на градостроительном зонировании — делении всей территории на территориальные зоны и установлении для них градостроительных регламентов.

Основные понятия и термины, используемые в Правилах землепользования и застройки, и их определения

В Правилах землепользования и застройки используются следующие основные понятия:

1. Основные виды деятельности при осуществлении землепользования и

Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий сельского поселения Сосенское, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Устойчивое развитие территорий — обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Территориальное планирование — планирование развития территорий сельского поселения Сосенское, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Резервирование территорий — деятельность органов исполнительной власти по определению территорий, необходимых для государственных и общественных нужд и установлению для них правового режима, обеспечивающего их использование, для размещения новых или расширения существующих объектов, необходимых для государственных и общественных нужд.

Градостроительное зонирование — зонирование территории в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Землепользование — использование земельного участка, объекта капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования, установленными Правилами землепользования и застройки, с учетом ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства — комплекс ремонтно-строительных работ, осуществляемых в отношении объектов капитального строительства, направленных на ликвидацию последствий физического износа конструктивных элементов, инженерного оборудования, элементов благоустройства и приведение их технического состояния в соответствие с нормативными требованиями.

При проведении капитального ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов.

2. Основные документы, используемые при осуществлении землепользования и

Генеральный план сельского или городского поселения — единый документ территориального планирования, содержащий положения о территориальном планировании, соответствующие карты (схемы) и указания на последовательность их выполнения.

Правила землепользования и застройки на территории городского или сельского поселения — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и их границы, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения — карта в составе Правил землепользования и застройки, на которой устанавливаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, а также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий и границы территорий объектов культурного наследия.

Технические регламенты — документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, устанавливают обязательные для применения и исполнения требования безопасности к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

До вступления в силу соответствующих технических регламентов в соответствии с п.1 ст.46 Федерального закона «О техническом регулировании» требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Региональные (местные) нормативы градостроительного проектирования — устанавливаемые с учетом особенностей территории минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).

Проектная документация — документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде чертежей (карт, схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Специальные разрешения в области землепользования и застройки — разрешение на условно разрешенный вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Разрешение на условно разрешенный вид использования — документ, разрешающий правообладателям земельных участков применение вида использования из числа условно разрешенных видов использования, установленных настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства — документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт с отклонением от указанных предельных параметров, установленных градостроительным регламентом, в пределах, определенных данным разрешением.

Публичный сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком, неограниченным кругом лиц в государственных или общественных интересах (публичных интересах) нас основании закона или иного нормативного правового акта Российской Федерации и субъекта РФ..

Арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

• Землевладельцы — лица, использующие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения;
• Землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

Объекты (территориальные) градостроительной деятельности:

Функциональные зоны — зоны, для которых Генеральным планом определены границы и функциональное назначение.

Территориальные зоны — зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Зоны охраны объектов культурного наследия — территории, границы и особые условия использования которых, определяются законодательством об объектах культурного наследия.

Объект культурного наследия — объект, обладающий историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющий особое значение для истории и культуры Российской Федерации (объект федерального значения), субъекта Российской Федерации (объект регионального значения) или муниципального образования (объект местного значения) а также объект археологического наследия.

Вновь выявленный объект культурного наследия — объект, рекомендуемый для включения в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении которого в течение не более года со дня поступления в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия документов, указанных в статье 17 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» должно быть принято решение о включении, либо об отказе включения его в реестр.

Санитарно-защитная зона — озелененная территория специального назначения, отделяющая селитебную часть города от промышленного предприятия и иного объекта в соответствии с действующим законодательством требующего организации санитарно-защитной зоны, размеры и организация которой зависят от характера и степени вредного влияния объекта на окружающую среду.

Зоны водоохранные — территории, которые примыкают к береговой линии рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Береговая полоса — полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, предназначается для общего пользования.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Прибрежные защитные полосы — части территории в границах водоохранных зон, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе расположенные вне территории кварталов — площади, улицы, набережные, бульвары и на территории кварталов — проезды и скверы.

Улично-дорожная сеть — система взаимосвязанных территориальных коммуникационных объектов (площадей, улиц, проездов, набережных, бульваров), территории которых являются, как правило, территориями общего пользования.

Земельный участок как объект градостроительной деятельности — часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном земельном законодательстве порядке, на которой и под которой расположены объекты капитального строительства, в том числе сооружения линейных объектов, зеленые насаждения, иные объекты благоустройства, или которая предназначена для размещения указанных объектов.

Территория объекта культурного наследия — исторически сложившийся земельный участок, границы которого установлены и описаны в порядке, определенном действующим законодательством, на котором расположен объект (выявленный объект) культурного наследия, на который действие градостроительного регламента не распространяется.

Линейные объекты — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Зеленые насаждения общего пользования — зеленые насаждения на выделенных в установленном порядке земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые свободен для неограниченного круга лиц (в том числе зеленые насаждения парков, городских садов, скверов, бульваров, зеленые насаждения озеленения городских улиц).

Зеленые насаждения, выполняющие специальные функции — зеленые насаждения санитарно-защитных, водоохранных, защитно-мелиоративных, противопожарных зон.

Проезд внутриквартальный — часть территории квартала, являющаяся территорией общего пользования и используемая как элемент внутриквартальной коммуникационной системы, связанной в свою очередь с улично-дорожной сетью.

Место для хранения автомобиля — место на открытой или закрытой автостоянке, предназначенное для хранения (парковки) одного автомобиля.

Объекты и сооружения капитального строительства.

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Малоэтажная застройка — застройка домами до 4 этажей включительно (включая мансардный).

Среднеэтажная застройка — застройка домами от 5 до 9 этажей включительно (включая мансардный).

Многоэтажная застройка — застройка домами от 10 этажей и выше.

Одноквартирный жилой дом (коттедж) — индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок.

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Коттеджная застройка — участок или группа участков коттеджной застройки, которые формируют самостоятельные жилые образования (поселки, комплексы коттеджной застройки) или входят в состав других жилых образований.

Приквартирный участок — земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Показатели использования земельных участков и параметры строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, применение которого не требует получения специальных разрешений.

Условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства — вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, применение которого требует получения специальных разрешений.

Вспомогательный вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, который может применяться только в качестве дополнительного по отношению к основному или условно разрешенному виду использования и осуществляться совместно с ним на территории одного земельного участка

Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства — предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Высота объекта капитального строительства — расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши, без учета технических устройств (антенн, вентиляционных труб, лифтовых шахт).

Общие положения о карте градостроительного зонирования городского или сельского поселения и градостроительных регламентах.

На карте градостроительного зонирования отображены:

• а) границы и кодовые обозначения установленных Правилами территориальных зон;

б) границы и кодовые обозначения утвержденных в установленном порядке зон с особыми условиями использования территории,

в) границы утвержденных в установленном порядке территорий объектов культурного наследия,

Градостроительные регламенты установливаютсяя в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территориальных зон, отображенных на карте градостроительного зонирования.

Действие установленных Правилами градостроительных регламентов распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальных зон, за исключением земельных участков:

• а) расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия;

• б) расположенных в границах территорий общего пользования;
• в) линейных объектов.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, не отображенные на Карте градостроительного зонирования сельского поселения, включаются в Правила землепользования и застройки после их утверждения в установленном действующим законодательством порядке.

В градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указаны:

• а) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования;

• б) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• в) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Значения градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений, сооружений установлены в текстовом виде — в Главе 3 Части III Правил и в графическом виде — на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений (Часть III Правил).

При этом более строгие требования, относящиеся к одной и той же территории, поглощают более мягкие.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства заключаются в ограничении прав на землю.

Содержание ограничений, использования земельных участков и объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента определено в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок применения и внесения изменений в Правила землепользования и

• РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

1. Структурные подразделения муниципального органа местного самоуправления, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и

1.1. В соответствии с законодательством, иными нормативными правовыми актами к органам, уполномоченным регулировать и контролировать землепользование и застройку в части соблюдения настоящих Правил, относятся:

• администрация городского или сельского поселения (уполномоченные Главой администрации структурные подразделения администрации);
• иные уполномоченные органы.

По вопросам применения настоящих Правил органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку:

• по запросу Комиссии по землепользованию и застройке предоставляют заключения по вопросам, связанным с проведением публичных слушаний;
• участвуют в регулировании землепользования и застройки в соответствии с законодательством, Уставом сельского поселения, настоящими Правилами и на основании положений об этих органах.

1.2. Комиссия по землепользованию и застройке.

Комиссия по землепользованию и застройке является постоянно действующим совещательным органом при Главе администрации городского или сельского поселения по обеспечению реализации настоящих Правил.

Комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с настоящими Правилами, Положением о Комиссии, иными нормативными правовыми актами, регламентирующими ее деятельность.

В состав Комиссии входят руководители структурных подразделений администрации сельского поселения в области градостроительства и архитектуры, земельных ресурсов и имущественных отношений, экономики, природопользования и экологической безопасности, иных подразделений; представители других органов, деятельность которых связана с вопросами планирования, развития, обустройства и функционирования территорий.

По решению Совета депутатов городскогоили сельского поселения в состав Комиссии включаются депутаты.

В состав Комиссии решением Совета депутатов могут быть также делегированы лица, представляющие общественные и частные интересы граждан, владельцев недвижимости, коммерческих и иных организаций.

Комиссия по землепользованию и застройке:

представляет проект правил землепользования и застройки в орган местного самоуправления на проверку на предмет соответствия требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, схемам территориального планирования.

проводит публичные слушания в случаях и порядке, в соответствии с главой 4, Части I Правил;

• подготавливает Главе администрации сельского поселения рекомендации по результатам публичных слушаний, в том числе, рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, рекомендации по досудебному урегулированию споров в связи с обращениями физических и юридических лиц по поводу решений органов местного самоуправления, касающихся вопросов землепользования и застройки;

• организует подготовку предложений о внесении изменений в Правила, а также проектов местных нормативных правовых актов, иных документов, связанных с реализацией и применением настоящих Правил.

1.3. По вопросам применения и реализации настоящих Правил в обязанности уполномоченного органа архитектуры и градостроительства входит:

• подготовка для администрации сельского поселения и Совета депутатов регулярных (не реже одного раза в год) докладов о реализации и применении Правил, включающих соответствующий анализ и предложения по совершенствованию Правил путем внесения в них изменений;
• участие в подготовке документов по предоставлению физическим и юридическим лицам земельных участков для строительства, реконструкции;
• подготовка градостроительных планов земельных участков в качестве документов при оформлении разрешений на строительство;
• предоставление Комиссии по землепользованию и застройке заключений по вопросам реализации настоящих Правил;
• предоставление по запросу Комиссии заключений, материалов для проведения публичных слушаний;
• ведение Карты градостроительного зонирования и Карты зон с особыми условиями использования территорий и внесение в них в установленном порядке изменений;
• предоставление заинтересованным лицам информации, которая содержится в Правилах землепользования и застройки, документах территориального планирования, документации о планировке территории;

• иные обязанности, в соответствии с Положением об уполномоченном органе архитектуры и градостроительства и настоящими Правилами.

1.4. По вопросам применения настоящих Правил уполномоченный орган в области охраны окружающей среды, уполномоченный орган в области санитарно-эпидемиологического надзора в соответствии с законодательством осуществляют контроль за соблюдением ограничений по экологическим, санитарно-эпидемиологическим условиям.

2. Использование и застройка земельных участков, на которые распространяется действие градостроительных регламентов

2.1. Использование и застройка земельных участков на территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением разрешенного использования объектов их прав.

2.2. Разрешенным для земельных участков, объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, является такое использование, которое осуществляется в соответствии с указанными в градостроительном регламенте:

• а) видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• б) предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• в) ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Особенности использования земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам

3.1. Земельные участки, объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил, и расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, являются несоответствующими градостроительным регламентам в случаях, когда:

• а) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон;
• б) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон, но расположены в границах зон с особыми условиями использований территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов;

• в) существующие размеры земельных участков и параметры объектов капитального строительства, не соответствуют предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• г) расположенные на указанных земельных участках и в объектах капитального строительства производственные и иные объекты требуют установления санитарно-защитных зон, выходящих за границы территориальной зоны расположения этих объектов.

3.2. Земельные участки, объекты капитального строительства, существовавшие до вступления в силу Правил и не соответствующие градостроительным регламентам, могут использоваться без установления срока приведения их видов в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование этих объектов представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, что установлено органами исполнительной власти в соответствии с действующим законодательством, нормами и техническими регламентами.

Для объектов, представляющих опасность, исполнительными органами государственной власти устанавливается срок приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами или накладывается запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами.

3.3. Реконструкция указанных в п. 1.5.1. настоящего раздела объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции при условии получения соответствующего разрешения в порядке, приведенном в разделе 1.8. Части I Правил.

3.4. В случае, если использование указанных в п. 1.5.1. настоящего раздела земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов капитального

4. Использование и застройка территорий, на которые действие градостроительного регламента не распространяется и для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными органами исполнительной власти.

4.1. Режим использования и застройки территорий, на которые, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, действие градостроительного регламента не распространяется, определяется:

• а) в отношении объектов, расположенных в границах территорий общего пользования — положениями нормативных правовых актов исполнительных органов власти сельского поселения, издаваемых в соответствии с федеральными законами и настоящими Правилами, в том числе с пунктами 1.6.3. и 1.6.4. настоящего раздела;

• б) в отношении участков, занятых линейными объектами, — техническими регламентами или строительными нормами и правилами соответствующих ведомств и органов контроля.

4.2. В отношении участков, расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

4.3. В пределах территории улично-дорожной сети, расположенной в границах территорий общего пользования, указанных в пункте 1.6.1. настоящего раздела, нормативными правовыми актами исполнительных органов власти сельского поселения может допускаться размещение следующих объектов:

• а) инфраструктуры общественного транспорта (остановок и стоянок общественного транспорта, диспетчерских пунктов и т.д.);
• б) автозаправочных станций;
• в) попутного обслуживания пешеходов (мелко-розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания) во временных строениях и сооружениях.

4.4. Режим использования и застройки территорий сельского поселения, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется документами об использовании (в том числе, градостроительными планами) соответствующих земельных участков, подготавливаемыми уполномоченными органами исполнительной власти в соответствии с градостроительным, лесным, водным, историко-культурным и природоохранным законодательством Российской Федерации.

5. Осуществление строительства, реконструкции объектов капитального

5.1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства на территории сельского поселения осуществляется правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства, в границах объектов их прав в соответствии с требованиями, установленными Градостроительным Кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами, устанавливающими особенности осуществления указанной деятельности в сельском поселении.

5.2. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров, либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики, перечень которых может быть установлен исполнительными органами государственной власти сельского поселения, неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Указанное разрешение может быть выдано только для отдельного земельного участка в порядке, приведенном в разделе 1.8. Части I Правил.

5.3. Условием доступа застройщиков земельных участков и объектов капитального строительства к системам инженерной и транспортной инфраструктур, находящимся в распоряжении иных субъектов, является заключение ими соглашения с собственниками указанных инфраструктур в соответствии с установленными нормативными правовыми актами

6. Выдача разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

6.1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства направляет заявление об его предоставлении в Комиссию по землепользованию и застройке.

Форма и состав заявления о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливается нормативным правовым актом Администрации сельского поселения.

К заявлению прилагаются материалы, подтверждающие наличие у земельного участка характеристик, которые препятствуют эффективному использованию земельного участка без отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

6.2. Заявление о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства выносится Комиссией по землепользованию и застройке на публичные слушания в порядке, устанавливаемом в соответствии с федеральным законодательством.

6.3. Комиссия по землепользованию и застройке осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их в Администрацию городского или сельского поселения.

Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявки на заседании Комиссии с учетом заключения о результатах публичных слушаний.

Для подготовки рекомендаций Комиссия может запросить заключения уполномоченных органов поселения в области архитектуры и градостроительства, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охраны и использования объектов культурного наследия, иных органов, в компетенцию которых входит принятие решений, по предмету заявления.

Письменные заключения указанных уполномоченных органов предоставляется в Комиссию по землепользованию и застройке в течение 14 дней со дня поступления запроса.

В заключениях:

• дается оценка соответствия намерений заявителя настоящим Правилам;
• характеризуются возможность и условия соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;

характеризуются возможность и условия соблюдения прав и интересов владельцев смежно-расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц в результате отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

6.4. Решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения принимает Администрация городского или сельского поселения.

6.5. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или об отказе в выдаче такого разрешения.

6.6. Разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства действует в течение 5 лет.

Если в этот срок заявитель не приступил к осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании полученного разрешения, Администрация сельского поселения может продлить срок его действия на один год, если не произошло изменений градостроительного регламента в части, касающейся данного случая.

7. Ответственность за нарушение Правил землепользования и застройки

Физические и юридические лица, а также должностные лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности и в области охраны и использования земель, несут дисциплинарную, имущественную, административную,уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации, области и муниципальными правовыми актами.

• Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами

1. Общий порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

1.1. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.

1.2. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.

1.3. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться в установленном органами местного самоуправления порядке.

1.4. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, настоящими Правилами (раздел 2.2 Части I Правил), Администрацией городского или сельского поселения.

1.5. В случаях, если земельный участок и объект капитального строительства расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации и области в соответствии с федеральными законами.

1.6. Изменение правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства видов разрешенного использования жилых помещений на виды нежилого использования и видов разрешенного использования нежилых помещений на виды жилого использования осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое уполномоченным органом местного самоуправления с соблюдением установленных этим органом условий такого перевода, и в порядке, установленном жилищным законодательством.

При этом виды разрешенного использования указанных помещений должны соответствовать видам разрешенного использования, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

2. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования

2.1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования) направляет заявление о его предоставлении в Комиссию по землепользованию и застройке городского или сельского поселения .

Заявление о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может подаваться:

• при подготовке документации по планировке территории;

при планировании строительства (реконструкции) капитальных зданий и сооружений,

при планировании изменения вида использования земельных участков, объектов капитального строительства в процессе их использования,

в иных случаях.

Форма и состав заявления о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования устанавливается нормативным правовым актом Администрации городского или сельского поселения .

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

2.2. Комиссия по землепользованию и застройке осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием оснований для принятого решения. Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявки на заседании Комиссии, с учетом заключения о результатах публичных слушаний.

Для подготовки рекомендаций Комиссия может запросить заключения уполномоченных органов в области архитектуры и градостроительства, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охраны и использования объектов культурного наследия, иных органов, в компетенцию которых входит принятие решений, по предмету заявления.

Письменные заключения указанных уполномоченных органов предоставляется в Комиссию по землепользованию и застройке в течение 14 дней со дня поступления запроса.

В заключениях:

• дается оценка соответствия намерений заявителя настоящим Правилам;
• характеризуются возможность и условия соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;

характеризуются возможность и условия соблюдения прав и интересов владельцев смежно-расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц в результате применения указанного в заявлении вида разрешенного использования

2.3. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается Администрацией городского или сельского поселения .

Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов органов исполнительной власти, иной официальной информации, и может быть размещено на официальном сайте Администрации городского или сельского поселения в сети Интернет.

Разрешение на условно разрешенный вид использования может быть предоставлено с условиями, которые определяют пределы его реализации во избежание ущерба соседним землепользователям и с целью недопущения существенного снижения стоимости соседних объектов недвижимости.

2.4. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

• Подготовка документации по планировке территории органами местного самоуправления

1. Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти области, органами местного самоуправления.

Содержание, состав, порядок подготовки, согласования, обсуждения и утверждения документации по планировке территории определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации (статьи 41, 42, 43, 44, 45), законодательством о градостроительной деятельности субъекта РФ, настоящими Правилами.

Порядок подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления (которое подлежит опубликованию в течение 3-х дней со дня принятия) определяется статьей 46 Градостроительнного кодекса Российской Федерации.

2. Планировка территории в части подготовки, выделения земельных участков осуществляется посредством разработки документации по планировке территории:

• проектов планировки без проектов межевания в их составе;
• проектов планировки с проектами межевания в их составе;
• проектов межевания как самостоятельных документов (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков;
• градостроительных планов земельных участков как самостоятельных документов (вне состава проектов межевания).

3. Решения о разработке того или иного вида документации по планировке территории применительно к различным случаям принимаются уполномоченным органом в области архитектуры и градостроительства с учетом характеристик планируемого развития конкретной территории, а также следующих особенностей:

проекты планировки (без проектов межевания в их составе) разрабатываются в случаях, когда посредством красных линий необходимо определить, изменить:

а) границы планировочных элементов территории (кварталов, микрорайонов),

б) границы земельных участков общего пользования и линейных объектов без определения границ иных земельных участков,

в) границы зон действия публичных сервитутов для обеспечения проездов, проходов по соответствующей территории;

проекты планировки с проектами межевания в их составе разрабатываются в случаях, когда помимо границ, указанных в подпункте 1) данного пункта настоящей статьи, необходимо определить, изменить:

а) границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования,

б) границы зон действия публичных сервитутов,

в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд,

г) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков;

• проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков разрабатываются в пределах красных линий планировочных элементов территории (ранее установленных проектами планировки), не разделенной на земельные участки, или разделение которой на земельные участки не завершено, или требуется изменение ранее установленных границ земельных участков;

— градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы (вне состава проектов межевания) подготавливаются по обращениям правообладателей ранее сформированных земельных участков, которые, планируя осуществить строительство, реконструкцию на таких участках объектов капитального строительства, должны подготовить проектную документацию в соответствии с предоставленными им градостроительными планами земельных участков.

4. Посредством документации по планировке территории определяются:

• характеристики и параметры планируемого развития, строительного освоения и реконструкции территорий, включая характеристики и параметры развития систем социального обслуживания, инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки;

линии градостроительного регулирования, в том числе:

• а) красные линии, ограничивающие территории общего пользования (включая автомагистрали, дороги, улицы, проезды, площади, набережные) от территорий иного назначения и обозначающие планировочные элементы — кварталы, микрорайоны, иные планировочные элементы территории;

• б) границы земельных участков линейных объектов — магистральных трубопроводов, инженерно-технических коммуникаций, а также границы зон действия ограничений вдоль линейных объектов;
• в) границы зон действия ограничений вокруг охраняемых объектов, а также вокруг объектов, являющихся источниками (потенциальными источниками)загрязнения окружающей среды;
• г) границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд, либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, расположенных в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• д) границы земельных участков, которые планируется предоставить физическим или юридическим лицам — при межевании свободных от застройки территорий;
• е) границы земельных участков на территориях существующей застройки, не разделенных на земельные участки;

ж) границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков — в случаях реконструкции

5. Градостроительные планы земельных участков.

Назначение и содержание градостроительных планов определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации Федеральным органом исполнительной власти.

Градостроительные планы земельных участков утверждаются в установленном порядке:

• а) в составе проектов межевания — в случаях, когда подготавливаются основания для формирования из состава государственных, муниципальных земель земельных участков в целях предоставления физическим, юридическим лицам для строительства, а также в случаях планирования реконструкции в границах нескольких земельных участков;

— б) в качестве самостоятельного документа — в случаях планирования строительства, реконструкции зданий, строений, сооружений в границах ранее сформированных земельных участков, применительно к которым отсутствуют градостроительные планы земельных участков.

В указанных случаях градостроительные планы земельных участков предоставляются в порядке и в сроки, определенные градостроительным законодательством.

В градостроительных планах земельных участков:

• фиксируются границы земельных участков с обозначением координат поворотных точек;
• фиксируются границы зон действия публичных сервитутов, установление которых обусловлено наличием инженерно-технических коммуникаций, необходимостью обеспечения проезда, прохода, установления иных ограничений использования недвижимости в пользу неограниченного круга лиц;

фиксируются минимальные отступы от границ земельных участков, обозначающие места, за пределами которых запрещается возводить здания,

содержится информация о градостроительных регламентах, представляемая в виде изложения соответствующих фрагментов текста настоящих Правил, или в виде указания на соответствующие статьи, части статей настоящих Правил;

• содержится информация о наличии расположенных в границах земельного участка зданий, строений, сооружений, которые не соответствуют градостроительному регламенту;

• фиксируются утвержденные в составе документации по планировке территории границы зон планируемого резервирования, выкупа земельных участков, их частей для реализации государственных, муниципальных нужд.

Градостроительные планы земельных участков являются обязательным основанием для

выноса границ земельных участков на местность — в случаях градостроительной подготовки и формирования земельных участков из состава государственных, муниципальных земель;

• принятия решений о предоставлении физическим и юридическим лицам прав на сформированные из состава государственных, муниципальных земель земельные участки;
• принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа, резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
• подготовки проектной документации для строительства, реконструкции;
• выдачи разрешений на строительство;
• выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
• Проведение общественных слушаний по вопросам землепользования и

1. Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки (далее также — публичные слушания) проводятся в целях:

• информирования общественности по вопросам землепользования и застройки в, реализации права физических и юридических лиц контролировать принятие органами исполнительной власти решений в указанной области и обеспечения права участия граждан в принятии указанных решений;

— предотвращения ущерба, который может быть нанесен пользователям и правообладателям объектов, находящихся в непосредственной близости к земельным участкам, на которых планируется осуществить строительство, реконструкцию, как и владельцам объектов, по поводу которых испрашивается специальное разрешение.

2. Публичные слушания организуются и проводятся Комиссией по землепользованию и застройке по вопросам:

• утверждения настоящих Правил, внесения в них дополнений, изменений;
• оформления разрешений на отклонения от предельных размеров земельных участков под строительство, эксплуатацию, от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов недвижимости, оформления разрешения на изменение одного вида разрешенного использования земельных участков, объектов недвижимости на другой вид;

• подготовки документации по планировке территорий;
• установления публичных сервитутов.

На публичные слушания по внесению изменений в настоящие Правила приглашаются владельцы недвижимости, интересы которых затрагиваются, а также представители органов, уполномоченных регулировать и контролировать землепользование и застройку, другие заинтересованные лица.

Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях, представляемых в Комиссию по землепользованию и застройке до проведения публичных слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.

После завершения публичных слушаний по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки Комиссия с учетом результатов этих публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект Правил землепользования и застройки и представляет указанный проект Главе администрации. Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

3 Комиссия по землепользованию и застройке публикует оповещение о предстоящем публичном слушании не позднее 15 дней до его проведения.

Оповещение дается в форме:

• публикаций в местных газетах;
• объявлений по местному радио и телевидению;
• вывешивания объявлений в здании Администрации городского поселения и на месте расположения земельного участка, в отношении которого будет рассматриваться вопрос.

Оповещение должно содержать информацию о:

• характере обсуждаемого вопроса;
• дате, времени и месте проведения публичного слушания;
• дате, времени и месте предварительного ознакомления с соответствующей информацией (типе планируемого строительства, месте расположения земельного участка, виде испрашиваемого использования и т.

д.).

Итоги слушания и принятое Комиссией по землепользованию и застройке заключение публикуются в местной газете и на сайте Администрации.

• Внесение изменений в Правила землепользования и застройки

1. Основаниями для рассмотрения вопроса о внесении изменений в Правила землепользования и застройки являются:

• необходимость учета произошедших изменений в законодательстве Российской Федерации, области;
• несоответствие Правил землепользования и застройки Генеральному плану сельского поселения Сосенское, возникшее в результате внесения в Генеральный план изменений;
• необходимость включения в Правила дополнительных положений (дополнительных градостроительных требований по условиям охраны объектов культурного наследия и природного комплекса, по экологическим условиям, по установленным параметрам разрешенного строительства);
• поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;

2. Предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки сельского поселения Сосенское направляются в Комиссию по землепользованию и застройке:

• а) федеральными органами исполнительной власти — в случаях, если Правила землепользовани и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

б) исполнительными органами государственной власти субъекта РФ в случаях:

если Правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального и местного значения

в) органами местного самоуправления на территории городского или сельского поселения — в случаях, если Правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

— г) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке, либо в случаях, если в результате применения Правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

3. Комиссия по землепользованию и застройке в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменения в Правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в Правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение Главе администрации городского или сельского поселения.

Глава администрации городского или сельского поселения, с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении Комиссии, в течение 30 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в Правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в эти Правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

4. Уполномоченный орган Администрации городского или сельского поселения осуществляет проверку изменений проекта Правил землепользования и застройки, представленного Комиссией, на соответствие федеральным и региональным правовым актам, требованиям технических регламентов, генеральному плану городского или сельского поселения.

По результатам вышеуказанной проверки уполномоченный орган Администрации направляет проект о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Главе администрации городского или сельского поселения или, в случае обнаружения его несоответствия вышеуказанным требованиям и документам, в Комиссию на доработку.

5. Глава администрации сельского поселения при получении проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по проекту в срок не позднее, чем через 10 дней со дня получения проекта.

Публичные слушания по рассмотрению проекта о внесении изменения в Правила землепользования и застройки проводятся в порядке и сроки, определенные Градостроительным кодексом РФ и настоящими Правилами (Глава 4, Часть 1).

На публичные слушания приглашаются владельцы недвижимости, интересы которых затрагиваются, а также представители органов, уполномоченных регулировать и контролировать землепользование и застройку, другие заинтересованные лица.

Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях, представляемых в Комиссию до проведения публичных слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.

После завершения публичных слушаний по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки Комиссия с учетом результатов этих публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект Правил землепользования и застройки и представляет указанный проект Главе администрации городского или сельского поселения .

Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

6. Глава администрации городского или сельского поселения не позднее 7 дней принимает решение о необходимости внесения изменений в Правила землепользования и застройки. В случае принятия положительного решения о внесении изменений в настоящие Правила, Глава администрации направляет проект соответствующих предложений в Совет депутатов городского или сельского поселения .

Совет депутатов городского или сельского поселения утверждает или отклоняет предложение по изменению (дополнению) Правил землепользования и застройки с учетом результатов публичных слушаний по указанному проекту.

Правила землепользования и застройки изменения и дополнения Правил землепользования и застройки сельского поселения Сосенское подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов городского или сельского поселения.

• Регулирование иных вопросов землепользования и застройки

1 Установление публичных сервитутов.

1.1. Публичные сервитуты устанавливаются в случаях, предусмотренных земельным законодательством, применительно к земельным участкам и иным объектам недвижимости, принадлежащим физическим или юридическим лицам, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

1.2. Решения об установлении Публичных сервитутов принимаются Администрацией городского или сельского поселения на основе соответствующих положений проектов межевания территории, в порядке установленном нормативными правовыми актами сельского поселения в соответствии с законодательством Российской Федерации, области, настоящими Правилами и иными законодательными актами.

1.3. Установленные публичные сервитуты регистрируются в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Передача информации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства в орган кадастрового учета.

Орган местного самоуправления передает информацию об измененном виде разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства в орган кадастрового учета и информирует об этом правообладателя.

Градостроительное зонирование и градостроительные регламенты на территории городского или сельского поселения

Глава 1. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ В ЧАСТИ ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО

1. В градостроительных регламентах в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования;

— Общие требования к разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, относящиеся ко всем территориальным зонам в целом, указаны в настоящем разделе. Частные требования к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства, относящиеся к каждой из территориальных зон в отдельности, указаны в главе 3 Части III Правил.

• В числе общих требований к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства градостроительными регламентами установлены следующие:

1. При соблюдении действующих нормативов допускается размещение двух и более разрешенных видов использования в пределах одного земельного участка, в том числе в пределах одного здания.

При этом размещение в пределах участков жилой застройки объектов общественно-делового назначения, рассчитанных на прием посетителей, допускается только в случае, если они имеют обособленные от жилой (придомовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для паркования автомобилей.

2. Условно разрешенные виды использования могут быть допущены с учетом оценки влияния этих видов на функционирование объектов основных видов использования в районе зонирования.

3.